La Ley de Propiedad Horizontal obliga a los propietarios a permitir la entrada en su vivienda cuando sea necesario para realizar reparaciones que exija el servicio del inmueble o actuar sobre elementos comunes, siempre que el acceso sea imprescindible y se respeten sus derechos: aviso, horario razonable y resarcimiento de los daños que se le causen. Si una filtración de agua, una bajante, una tubería o cualquier otra instalación común solo puede repararse accediendo a una vivienda, el propietario no puede negarse injustificadamente.
El acceso forzoso, sin embargo, no puede realizarse únicamente por decisión de la comunidad, porque el artículo 18.2 de la Constitución Española protege la inviolabilidad del domicilio. Cuando no existe consentimiento, la entrada debe contar con resolución judicial, salvo los supuestos excepcionales de grave e inminente riesgo en los que la ley permite la intervención urgente de los servicios de seguridad.
Qué establece la Ley de Propiedad Horizontal
El artículo 9.1.c de la Ley de Propiedad Horizontal establece que los propietarios tienen la obligación de “consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes”. El mismo precepto reconoce el derecho a que la comunidad resarza los daños y perjuicios ocasionados.
El apartado 9.1.d añade de forma clara que el propietario debe permitir la entrada en su piso o local a los efectos previstos en las letras anteriores. Esto significa que, si la única forma razonable de reparar una bajante, una terraza comunitaria o un tramo de instalación común es accediendo por la vivienda, no puede negarse sin más.
Del anterior precepto se extrae que, cuando se vive en comunidad, existe por Ley una limitación al derecho individual de la propiedad privada en aras del funcionamiento de esa colectividad. La comunidad de propietarios está obligada a mantener y conservar los elementos comunes en buen estado y cada propietario está obligado a permitir la entrada en su piso privativo para realizar las obras necesarias para ello.
Filtraciones de agua y elementos comunes
Las filtraciones y humedades son una de las causas más habituales de conflictos entre vecinos. Para localizar el origen de una filtración puede ser necesario acceder a diferentes viviendas del edificio con el fin de realizar pruebas o inspecciones técnicas.
Esto ocurre especialmente cuando la avería afecta a cubiertas del edificio, terrazas comunitarias o conducciones generales de agua. También puede ser necesario acceder a viviendas para intervenir en bajantes, tuberías, conducciones de agua, instalaciones eléctricas o incluso elementos estructurales que discurren por el interior de propiedades privadas.
Uno de los supuestos más frecuentes es la reparación de bajantes o tuberías comunitarias que discurren por el interior de viviendas o locales. Cuando estas conducciones se deterioran o se rompen, la reparación suele requerir abrir paredes o techos, sustituir tramos de tubería y realizar inspecciones técnicas.
Los conductos y canalizaciones para el desagüe son elementos comunes de los edificios, considerándose como la única excepción o posibilidad para que este supuesto no se produzca el hecho de que exista la posibilidad técnica de acceder a la ejecución de los trabajos necesarios desde otra zona que cause menos molestias.
Cuándo es imprescindible el acceso
El acceso sólo se justifica cuando existe una necesidad objetiva de revisar, reparar o instalar un elemento común y no hay otra vía razonable para hacerlo. Se ha de acreditar que las obras de reparación de los elementos comunes son necesarias y requieren imprescindiblemente el acceso a la propiedad privada cuya autorización se interesa de su titular.
Cuando la LPH habla de las “servidumbres imprescindibles”, quiere decir que éstas deben ser consideradas tan necesarias que es imposible prescindir de ellas, siendo por tanto las mismas absolutamente necesarias y no existiendo otra opción posible.
La doctrina y la jurisprudencia insisten en que esta entrada debe estar respaldada por una necesidad real, no por mera comodidad. Cuando existan otras vías razonables de acceso y la opción elegida suponga un sacrificio excesivo para el propietario, los tribunales tienden a exigir a la comunidad alternativas menos invasivas, sobre todo si el sobrecoste es asumible para el conjunto de los vecinos.
Sería absurdo acceder a una instalación general a través de una vivienda privativa causando daños cuando existen otras opciones por zonas comunes, aun incluso siendo más costosas. La comunidad debe ejecutar las obras con el menor perjuicio posible para la vivienda afectada.
Ejemplos habituales
- Filtraciones y humedades que afectan a viviendas inferiores o colindantes.
- Reparación de bajantes comunitarias ocultas en paredes, falsos techos o columnas.
- Acceso a una terraza de uso privativo que constituye la cubierta del edificio.
- Intervención en conducciones generales de agua que atraviesan una vivienda.
- Acceso a un patio interior, una cubierta o una terraza donde se encuentran instalaciones comunes.
- Riesgo eléctrico o de instalaciones de gas cuya reparación inmediata sea imprescindible para evitar siniestros.
- Plagas o situaciones de insalubridad que comprometan la salud de los vecinos.
Derechos del propietario que debe permitir la entrada
Que exista obligación de permitir el acceso no significa que el propietario quede desprotegido. La propia LPH reconoce su derecho a ser resarcido de los daños y perjuicios que se le ocasionen con motivo de las reparaciones necesarias.
Esto abarca tanto desperfectos visibles, como rotura de falsos techos, azulejos, pintura o carpintería, como, en su caso, gastos derivados de no poder utilizar temporalmente una parte de la vivienda si se acredita un perjuicio razonable.
Además, el propietario conserva una serie de derechos prácticos importantes: puede exigir un aviso previo salvo urgencia extrema, pedir que la intervención se realice en un horario adecuado, limitar el acceso a las estancias estrictamente necesarias y estar presente o designar a alguien de confianza durante los trabajos.
Antes de la intervención es recomendable dejar constancia por escrito del motivo del acceso, de quién va a entrar y de qué trabajos se van a realizar. Al terminar, conviene documentar con fotos el estado en que queda la vivienda y conservar todas las comunicaciones con la comunidad y la empresa que haya ejecutado la obra.
Acceso urgente por filtración, inundación o fuga de agua
Deben distinguirse diversos supuestos, en base a los cuales se puede solicitar o autorizar la entrada en la vivienda: si se trata de un grave riesgo para el edificio o las personas del mismo; cuando se entienda que se está o puede existir indicios claros y reales de un delito; por motivos de sanidad u otra razón de orden social; cuando sea necesario que la Administración acceda a la vivienda; o cuando la comunidad de propietarios pretenda llevar a cabo obras previstas en la LPH y el propietario niegue la entrada.
En los supuestos de graves riesgos, como puede ser un incendio o una fuga de agua, los servicios de urgencia a través de las fuerzas de orden público pueden acceder a la vivienda cuando exista una situación real y objetiva de un grave e inminente riesgo tanto para las personas como para los bienes.
La Ley Orgánica 4/2015, de Protección de la Seguridad Ciudadana, dispone en su artículo 15 que “será causa legítima suficiente para la entrada en domicilio la necesidad de evitar daños inminentes y graves en las personas y las cosas, en supuestos de catástrofe, calamidad, ruina inminente u otros semejantes de extrema y urgente necesidad”.
La Ley Orgánica 2/1986, de Fuerzas y Cuerpos de Seguridad, establece que corresponde a estos cuerpos auxiliar y proteger a las personas y asegurar la conservación y custodia de los bienes que se encuentren en situación de peligro por cualquier causa.
En estos casos se puede hablar incluso de un estado de necesidad, así como de otras circunstancias excepcionales. La urgencia debe ser real, objetiva y proporcional al riesgo existente.
Intervención del juzgado de guardia
En principio, el juzgado de guardia suele recordar las normas ya citadas, en cuanto que permiten actuar a las fuerzas de seguridad sin autorización judicial para la entrada en la vivienda. Sin embargo, en atención a las circunstancias concurrentes, en ocasiones autoriza tal entrada a las citadas fuerzas y cuerpos.
Puede ocurrir, por ejemplo, que el ocupante de la vivienda de la que sale el agua niegue la entrada e indique que la fuga no se encuentra en su vivienda. En una situación de este tipo, el juzgado de guardia puede valorar la necesidad de autorizar la entrada para comprobar el origen de la avería y evitar que continúen los daños.
La actuación del juzgado de guardia viene contemplada en el artículo 42 del Reglamento de Aspectos Accesorios de las Actuaciones Judiciales, que regula el objeto del servicio de guardia. Dentro del mismo se encuentra la adopción de medidas sanitarias y urgentes para proteger la salud pública conforme a la legislación aplicable.
Autorización judicial en la vía civil
Fuera de los supuestos de carácter excepcional o urgente, la vía ordinaria para imponer al propietario el cumplimiento de las obligaciones que establece el artículo 9 de la LPH es acudir ante los tribunales de la jurisdicción civil, mediante la correspondiente demanda de juicio ordinario.
De manera general, el procedimiento previsto es el juicio declarativo ordinario del artículo 249.1.8 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En este procedimiento puede solicitarse al tribunal que declare la necesidad del acceso y condene al propietario a facilitarlo.
Cuando uno de los propietarios niega la entrada a su piso o local para que la comunidad pueda llevar a cabo obras de reparación necesarias en elementos comunes, no cabe otro remedio que acudir al juzgado para que se conceda dicha autorización.
La comunidad puede acudir a un procedimiento civil declarativo ordinario para solicitar del tribunal que se declare la necesidad del acceso y se condene al propietario a facilitarlo. La resolución judicial puede incluir un mandamiento de entrada para la ejecución de la obra o reparación de que se trate.
Medidas cautelares para obtener un acceso rápido
El problema del juicio ordinario es que puede ser largo e impedir que la comunidad obtenga una respuesta rápida frente a un problema urgente. Por ello, junto con la demanda puede solicitarse una medida cautelar que permita la adopción de una orden judicial provisional.
A través del juicio ordinario puede solicitarse al juez que obligue al propietario a permitir el acceso. No obstante, dada la lentitud de este procedimiento, suele ser necesario solicitar medidas cautelares que autoricen una entrada provisional para evitar daños irreparables o de difícil reparación.
La vía de la medida cautelar del artículo 727.11 de la LEC podría servir para agilizar la autorización judicial, acreditando la necesidad y el peligro en la demora. Este precepto permite acordar aquellas medidas que se estimen necesarias para asegurar la efectividad de la tutela judicial que pudiere otorgarse en la sentencia estimatoria.
También pueden solicitarse medidas cautelares al amparo de los artículos 726 y 727 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La medida puede consistir en una orden provisional de acceso para localizar la avería, ejecutar una reparación o instalar andamios en el exterior.
Existe, no obstante, la dificultad del tiempo que puede transcurrir aun cuando se adopte alguna medida inaudita parte. Cuando se acrediten razones de urgencia, estas medidas pueden acordarse en el plazo de cinco días.
Interdicto de obra ruinosa
El artículo 250.1.6 de la LEC regula el interdicto de obra ruinosa para casos en que un inmueble en mal estado amenaza ruina y supone peligro para personas o bienes. Si bien está pensado para construcciones en riesgo estructural, también se aplica cuando el mal estado de una vivienda compromete la seguridad del conjunto.
En estos supuestos puede solicitarse una medida judicial cautelar del daño o de otra índole consistente en un mandamiento de entrada para la ejecución de la obra o reparación que sea de ineludible y urgente cumplimiento.
Siempre debe realizarse la necesaria ponderación de los intereses puestos en juego y, en particular, del derecho a la inviolabilidad del domicilio previsto en el artículo 18.2 de la Constitución Española.
Autorización de entrada por la jurisdicción contencioso-administrativa
Si la necesidad de acceder al domicilio procede de una actuación de la Administración pública, la autorización corresponde a los juzgados de lo contencioso-administrativo.
Conforme al artículo 8.6 de la Ley 29/1998, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa, corresponde a los Juzgados de lo Contencioso-administrativo autorizar la entrada en domicilios y restantes lugares cuyo acceso requiera el consentimiento de su titular, siempre que ello proceda para la ejecución forzosa de actos de la Administración pública.
La Administración correspondiente debe pedir la autorización judicial para llevar a cabo las actuaciones acordadas en el expediente administrativo. Esto puede suceder cuando se ordenan obras para proteger la seguridad del edificio, la salubridad de los vecinos o el interés común.
Si los copropietarios o la comunidad de propietarios optan por acudir a los órganos administrativos para que adopten las medidas correspondientes, la Administración está facultada para solicitar la intervención judicial a fin de autorizar la entrada en el domicilio.
Riesgos de salubridad
Los expedientes administrativos pueden ser necesarios cuando los problemas derivados del uso de una vivienda afectan a la salubridad pública. Un ejemplo es el síndrome de Diógenes, porque estas situaciones no solo afectan al propietario u ocupante de la vivienda, sino que también implican un grave riesgo y perjuicio para el resto de los vecinos.
Corresponde generalmente a la Administración local llevar a cabo las actuaciones necesarias para conseguir restablecer la situación de la vivienda, no solo en beneficio del propio interesado, sino también desde la perspectiva de la comunidad y en beneficio de todos los propietarios y del interés común.
Por qué la comunidad no puede entrar por su propia cuenta
El artículo 18.2 de la Constitución Española establece la inviolabilidad del domicilio e indica que ninguna entrada o registro podrá efectuarse sin el consentimiento del titular o sin resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito.
Esto significa que el acceso forzoso a una vivienda privada no puede fundamentarse únicamente en una decisión de la comunidad, aunque exista un acuerdo de la junta de propietarios. El acuerdo constituye un instrumento de respaldo jurídico y probatorio, pero no legitima por sí solo la entrada forzosa.
El equilibrio normativo exige que el deber comunitario no vacíe de contenido un derecho fundamental, pero tampoco que este último se convierta en un obstáculo insalvable para garantizar la seguridad estructural o habitacional del edificio.
Cuando no existe consentimiento, la comunidad debe obtener una resolución judicial, excepto en los supuestos de emergencia previstos legalmente, en los que pueden intervenir directamente los servicios de urgencia.
La negativa injustificada y sus consecuencias
La negativa de un propietario a permitir el acceso puede considerarse un abuso de derecho conforme al artículo 7.2 del Código Civil, que proscribe el ejercicio antisocial de los derechos. Este supuesto se da cuando el propietario se niega sin razón legítima, ocasionando perjuicios a terceros y comprometiendo la conservación del inmueble.
Si la falta de acceso impide reparar un elemento común y los daños se agravan mientras tanto, el propietario que se niega podría responder del agravamiento, al menos en la parte que se derive directamente de su bloqueo.
La negativa injustificada puede generar consecuencias económicas para el propietario. Si por impedir la reparación se agrava una avería, aumentan los daños en otras viviendas o se generan perjuicios a otros propietarios, el vecino que impide el acceso podría ser considerado responsable conforme al artículo 1902 del Código Civil.
La comunidad puede reclamar el incremento del coste de la obra por el retraso causado al haberla obstaculizado, la agravación de los daños sufridos por otros vecinos, el lucro cesante y otros perjuicios que se acrediten.
En caso de perjuicio a la comunidad, el propietario está obligado a indemnizar cuantos perjuicios se hayan producido por la negativa o el retraso. La indemnización puede incluir también los daños morales por el agravamiento de los padecimientos que los demás vecinos hayan tenido que soportar derivados de la falta de reparación.
Qué debe acreditar la comunidad
Para ejercer el derecho de entrada se precisa acreditar la necesidad de la reparación que haga necesaria la entrada en el piso o local privativo, y no la mera conveniencia o deseo de la parte que lo ejercita.
La comunidad debe demostrar la existencia de la avería, la necesidad de acceder a la vivienda, las actuaciones necesarias para solucionarla y la inexistencia de alternativas razonables menos invasivas.
Son especialmente útiles los informes técnicos que expliquen por qué es necesario entrar por esa vivienda y si existen alternativas, las actas de junta donde se acuerdan las obras y se menciona la necesidad de acceso, los correos electrónicos, cartas o burofax entre propietario, comunidad y vecinos afectados, y las fotos y vídeos de los daños antes y después de las intervenciones.
Es muy conveniente disponer de un informe técnico elaborado por un profesional cualificado que justifique la existencia de la avería, la necesidad de acceso a la vivienda y las actuaciones necesarias para solucionarla. Este informe puede resultar determinante en caso de conflicto judicial.
Procedimiento práctico antes de acudir al juzgado
1. Documentar la filtración
La prioridad del vecino afectado por humedades o filtraciones es acreditar el daño y activar a quien deba intervenir. En primer lugar, deben documentarse las humedades con fotos, vídeos y fechas.
Si se trata de filtraciones desde la vivienda de arriba, es conveniente relacionar la aparición de agua con el uso de su cocina o baño. También debe conservarse cualquier comunicación sobre la evolución de la avería.
2. Avisar al propietario y al administrador
Debe comunicarse el problema al vecino superior y al administrador de fincas, explicando que es necesario revisar la vivienda para localizar el origen.
Es recomendable solicitar por escrito el acceso para que un técnico pueda comprobar si el foco está en una instalación privativa o en un elemento común. La comunicación debe indicar la avería existente, la necesidad de acceder a la vivienda y la fecha prevista para la intervención.
3. Utilizar comunicaciones fehacientes
Lo más recomendable es utilizar medios que permitan acreditar la comunicación, como burofax, correo certificado o correo electrónico con acuse de recibo.
Antes de llegar a la vía judicial es esencial haber realizado requerimientos fehacientes, acuerdos de junta y, en su caso, informes técnicos que acrediten la necesidad del acceso y la inexistencia de alternativas razonables.
4. Convocar a la junta de propietarios
La junta de propietarios, convocada incluso con carácter extraordinario, puede adoptar acuerdos relativos a la necesidad de acceder a una propiedad para ejecutar reparaciones urgentes.
La comunidad puede abordar la cuestión en una junta de propietarios, adoptando acuerdos relativos a la ejecución de la reparación, la necesidad de acceder a la vivienda y la adopción de medidas legales si fuera necesario.
Si bien este acuerdo no legitima por sí solo la entrada forzosa, constituye un instrumento de respaldo jurídico y probatorio en un eventual proceso judicial. El juez valorará positivamente que exista consenso comunitario sobre la necesidad de la intervención.
5. Solicitar una pericial
La comunidad debe determinar técnicamente si la reparación puede realizarse por otra zona. Una buena pericial permite diferenciar las filtraciones por uso privativo de las averías en elementos comunes y ayuda a repartir las responsabilidades de forma ajustada a la LPH.
6. Negociar la intervención
Si el propietario acepta colaborar, deben acordarse un día y una hora razonables y limitar la entrada a las personas imprescindibles. La intervención debe organizarse con aviso previo, horario adecuado y presencia de un técnico o empresa autorizada.
En conflictos tensos, puede ser útil apoyarse en vías de mediación y acuerdos entre vecinos antes de escalar el asunto a un procedimiento judicial. Además de reducir tiempos y costes, suele preservar mejor la convivencia en la comunidad.
Obligaciones del propietario al que se solicita el acceso
Lo más sensato es combinar colaboración con protección de los derechos propios. El propietario debe pedir que le expliquen por escrito el motivo del acceso y qué trabajos se van a realizar.
Puede acordar un día y una hora razonables, solicitar que solo entren las personas imprescindibles y hacer fotografías del estado de las estancias por las que van a pasar los operarios.
Si sospecha que el origen no está en su vivienda, puede solicitar la intervención de un técnico independiente e insistir en una buena identificación del foco. No obstante, el desconocimiento sobre el origen de la filtración no permite negar el acceso cuando precisamente la entrada es necesaria para averiguarlo.
La obligación de permitir el acceso existe aunque el propietario no sepa todavía si la avería es responsabilidad suya o de la comunidad, porque la inspección puede ser necesaria para descubrir su origen.
Obligaciones de la comunidad y del administrador
La función de la comunidad y del administrador es equilibrar el interés general del edificio con los derechos del propietario. Antes de pedir acceso, deben asegurarse de que realmente es necesario y de que no hay alternativas razonables.
Cuando proceda, debe acordarse la intervención en junta y dejar constancia en el acta. El propietario debe recibir una comunicación escrita con el motivo del acceso, el día y la hora previstos y la identidad de quienes acudirán a la vivienda.
Tras la actuación, la comunidad debe organizar la reparación de los desperfectos que se hayan causado y coordinar, si procede, la comunicación con los seguros implicados.
Qué sucede si la vivienda está alquilada
Aunque la obligación prevista en el artículo 9 de la LPH solo habla del propietario, los tribunales han interpretado dicho precepto extendiéndolo también al arrendatario del piso o local.
La obligación de permitir la entrada para llevar a cabo obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios no solo es exigible al propietario, sino también a quien ocupa el inmueble.
Si el arrendatario adopta una voluntad obstativa respecto al cumplimiento de los acuerdos de la comunidad, puede estar justificado dirigir la demanda frente a la propietaria y frente a la arrendataria. De nada serviría demandar solo a la propiedad y obtener una sentencia estimatoria si, llegado el momento de cumplirla, la arrendataria se opusiera a permitir la entrada.
Casos analizados por los tribunales
Reparación de una bajante de aguas fecales
En un edificio de A Coruña, un vecino se negó a permitir el acceso a través de su vivienda para reparar una fisura existente en la bajante de aguas fecales del edificio, que transcurría oculta a través de uno de sus baños.
El propietario alegaba que no se le podría igualar el azulejo retirado y que existían otras opciones de reparación. La única opción de reparación y acceso posible era a través de una falsa columna que transcurría por los baños de todas las viviendas del edificio, mientras las filtraciones estaban causando daños al piso inferior.
Finalmente se acordó la interposición de la correspondiente demanda judicial. El acceso se permitió el mismo día de la celebración de la vista previa y se realizó la reparación necesaria, reponiendo tan solo los azulejos de la falsa columna afectados por los trabajos y no la totalidad del baño.
Audiencia Provincial de Valencia, sentencia de 10 de marzo de 2016
La pretensión de la comunidad tenía su sustento legal en el artículo 9.1, apartados c) y d), de la Ley de Propiedad Horizontal, que establecen que cada propietario está obligado a consentir en su vivienda las reparaciones que exija el servicio del inmueble y a permitir la entrada en su piso a los efectos prevenidos en los apartados anteriores.
La resolución recordó que las obligaciones del artículo 9 de la LPH son límites específicos que sufren las facultades dominicales del propietario al tener que conciliarse los intereses particulares de cada propietario con los generales de la comunidad.
La obligación debe cumplirse en bien de los servicios generales, de modo que cuando el propietario se niegue a facilitar la entrada para llevar a cabo las reparaciones necesarias, la comunidad puede exigirla aun en contra de la postura del titular del piso o local.
La obligación debe interpretarse de forma restrictiva y en función de las circunstancias concurrentes en cada caso. Por ello, se precisa un estudio concreto que valore la necesidad de la intervención, la forma de acceso y los perjuicios que puedan ocasionarse.
Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de 7 de noviembre de 2017
La resolución dejó constancia de que la forma más adecuada de reparar la avería era acceder a través de la vivienda del propietario. La cuestión no era qué sistema o técnica debía seguirse, sino si el propietario debía permitir el acceso una vez localizada la avería por el fontanero llamado por el administrador.
La sentencia consideró que era obligación del comunero permitir el acceso a su vivienda para averiguar la causa y, en su caso, proceder a la reparación. El propietario no acreditó que fuera más adecuado realizar la reparación sin entrar en su domicilio.
La parte actora aportó prueba, incluyendo un informe pericial en el que se indicaba una forma de hacer la reparación y la conveniencia de hacerlo a través del domicilio del recurrente.
Si el demandado entendía que existía abuso de derecho, debía acreditarlo mediante una pericial que demostrara que la reparación podía hacerse a través de elementos comunes de forma igualmente idónea y conveniente. En todo caso, tendría derecho a ser indemnizado si la entrada le causaba perjuicios.
Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de 14 de octubre de 2008
La comunidad está obligada a mantener y conservar los elementos comunes en buen estado y cada propietario está obligado a permitir la entrada en su piso privativo para realizar las obras necesarias para ello.
La comunidad puede y debe accionar en vía judicial contra el propietario que impide la ejecución de las obras comunes, urgentes o no urgentes, con el fin de remover los obstáculos para el cumplimiento de su obligación de mantener y conservar los elementos e instalaciones comunes del edificio.
La resolución también consideró que los graves daños de una vivienda se habían producido por impedir los propietarios que la comunidad realizara la sustitución integral de la red de saneamiento, al negar a los operarios el acceso al patio a través de su vivienda.
Arrendatarios y acceso a locales
La Audiencia Provincial de La Rioja, en sentencia de 22 de febrero de 2019, consideró justificada la demanda dirigida conjuntamente contra la propietaria y la arrendataria de un local que impedía el acceso para ejecutar obras necesarias.
La obligación impuesta por el artículo 9 de la LPH de permitir la entrada para llevar a cabo obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios es exigible no solo al propietario sino también a quien ocupa el inmueble.
Consecuencias de impedir la reparación
Permitir la entrada al piso para que la comunidad realice reparaciones necesarias para el servicio del inmueble o para que se ejecuten obras urgentes o de mantenimiento de elementos comunes es una obligación impuesta legalmente.
La negativa contumaz puede provocar el retraso de las obras, el aumento del presupuesto de ejecución, la extensión de las filtraciones a otras viviendas, el agravamiento de las humedades y la aparición de nuevos daños.
La comunidad puede reclamar los daños y perjuicios ocasionados por la negativa o el retraso. Esto puede incluir el incremento del coste de la obra, los daños producidos en otras viviendas, los gastos derivados de la prolongación de la avería y otros perjuicios que se acrediten.
Lo que no es admisible es obstaculizar los trabajos destinados a reparar averías, especialmente cuando pueden generar graves daños y perjuicios derivados del agua, las humedades y los costes de consumo.
Errores frecuentes
- Negarse en redondo a permitir el acceso sin pedir explicaciones ni valorar alternativas.
- Dejar pasar meses sin contestar a la comunidad mientras los daños se agravan.
- Entrar en la vivienda sin consentimiento ni autorización judicial, fuera de una situación de emergencia legalmente prevista.
- Permitir el acceso sin dejar constancia escrita del motivo, de las personas que intervendrán y de los trabajos previstos.
- No documentar los desperfectos existentes antes de la intervención.
- No coordinar la actuación con la compañía de seguros cuando hay filtraciones de agua.
- Confundir filtraciones derivadas de instalaciones privativas con averías en elementos comunes.
- Culpar automáticamente al vecino sin contar con una identificación técnica del origen del agua.
- Elegir el acceso por una vivienda privativa cuando existe una alternativa razonable por zonas comunes.
Tabla de las vías para obtener la entrada
| Situación | Vía aplicable | Elemento necesario |
|---|---|---|
| Fuga de agua, incendio o riesgo grave e inminente | Servicios de urgencia y fuerzas de seguridad | Situación real y objetiva de peligro para personas o bienes |
| Entrada necesaria para ejecutar una actuación administrativa | Juzgados de lo contencioso-administrativo | Acto administrativo cuya ejecución forzosa requiera acceder al domicilio |
| Reparación ordinaria o urgente de elementos comunes | Jurisdicción civil | Demanda de juicio ordinario |
| Riesgo de daños irreparables o de difícil reparación | Medidas cautelares civiles | Necesidad y peligro en la demora |
| Inmueble en mal estado con peligro para personas o bienes | Interdicto de obra ruinosa | Riesgo de ruina o peligro relevante |
Preguntas frecuentes
¿Pueden entrar en mi casa sin mi permiso para reparar algo de la comunidad?
No pueden entrar sin más, pero la Ley de Propiedad Horizontal obliga a permitir el acceso cuando sea necesario para reparar elementos comunes o prestar servicios del inmueble. Si no existe consentimiento, la entrada forzosa requiere resolución judicial, salvo los supuestos de emergencia previstos legalmente.
¿Tengo derecho a que me indemnicen por los daños causados al entrar?
Sí. La LPH reconoce el derecho del propietario a ser resarcido de los daños y perjuicios que se le ocasionen con motivo de las reparaciones necesarias. Esto incluye reparar desperfectos en techos, paredes o acabados que se hayan tenido que abrir y, en su caso, otros perjuicios si se acreditan y son razonables.
¿Estoy obligado a dejar entrar a cualquier hora?
Depende de la urgencia de los trabajos. Si no son urgentes, lo deseable es acordar entre la comunidad y el propietario una fecha y hora posibles y razonables para ambos.
Si se trata de una reparación urgente, como una inundación, es necesario facilitar el acceso inmediato de forma proporcional a la urgencia y a los daños causados, para garantizar que la reparación se realice adecuadamente.
¿Puedo negarme porque creo que la avería no es culpa mía?
No. Aunque el propietario desconozca si la avería es responsabilidad suya o de la comunidad, debe permitir el acceso cuando sea necesario para averiguar y descubrir su origen.
¿Qué ocurre si me niego y la avería empeora?
Si la negativa impide reparar un elemento común y los daños aumentan, el propietario puede llegar a responder del agravamiento. Además, la comunidad puede solicitar judicialmente que se ordene el acceso a la vivienda.
¿Puede la comunidad entrar si existen otras alternativas?
La comunidad debe acreditar que el acceso solicitado es imprescindible y que no existe otra vía razonable para ejecutar la reparación. Si hay una alternativa menos invasiva por una zona común, debe valorarse, aunque la alternativa pueda tener un coste mayor.
¿Está obligado el arrendatario a permitir la entrada?
Aunque el artículo 9 de la LPH se refiere al propietario, los tribunales han extendido esta obligación al arrendatario que ocupa el piso o local, especialmente cuando su oposición impediría ejecutar una sentencia favorable a la comunidad.
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