En los casos de filtraciones de agua entre viviendas, cuando se ejercita una acción de responsabilidad civil extracontractual y el procedimiento debe tramitarse por juicio verbal, es competente territorialmente el juzgado del lugar donde tiene su domicilio el demandado, conforme a la regla general del artículo 50 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
El Tribunal Supremo ha establecido que, en los supuestos en los que se sigan los cauces del juicio verbal, no cabe sumisión expresa o tácita a otro tribunal distinto del territorialmente competente. Asimismo, cuando se ejercita una acción de responsabilidad extracontractual por los daños causados por filtraciones de agua, no resulta aplicable ninguna de las reglas especiales previstas en el artículo 52 de la LEC, por lo que debe aplicarse la regla del artículo 50 de la LEC.
Respuesta al caso práctico
Con motivo de las filtraciones en un piso contiguo al de «A», situado en la ciudad de Pontevedra, su vivienda sufre una serie de humedades en el techo, cuya reparación asciende a la cantidad de cinco mil euros. El propietario del piso causante de las humedades vive en la ciudad de Lugo.
El juzgado de primera instancia de Lugo por ser el lugar del domicilio del demandado.
Por la reforma realizada por la LO 1/2025, de 2 de enero, una vez implantados de forma efectiva los tribunales de instancia (D.T. 1.ª), todas las referencias realizadas a los juzgados unipersonales se entenderán realizadas a las secciones del orden jurisdiccional correspondiente de los tribunales de instancia.
Regla territorial aplicable a las filtraciones entre vecinos
Las filtraciones de agua entre viviendas son uno de los problemas más frecuentes en las comunidades de propietarios. Basta una pequeña fuga, una junta deteriorada o una impermeabilización defectuosa para que aparezcan manchas de humedad en el techo del vecino de abajo y, con ellas, la inevitable pregunta: ¿Quién tiene que pagar la reparación y los daños?
La respuesta no siempre es sencilla, ya que depende de dónde se origine la filtración, de si afecta a elementos privativos o comunes, del mantenimiento realizado por el propietario y, en muchos casos, de la interpretación de los tribunales.
Desde el punto de vista jurídico, las filtraciones y humedades generan una responsabilidad por daños cuando existe una relación directa entre una acción u omisión y el perjuicio causado en otra vivienda. La clave no está en la existencia del daño -habitualmente evidente- sino en determinar su origen y, con ello, identificar al responsable.
Solo a partir de ese momento puede articularse una reclamación sólida, ya sea extrajudicial o judicial. En términos generales, la responsabilidad puede recaer en:
- Un vecino propietario.
- La comunidad de propietarios.
- Un tercero, como una empresa de mantenimiento, una constructora o una aseguradora.
En los casos en los que se ejercita una acción de responsabilidad extracontractual, el lugar donde se encuentra la vivienda dañada no determina por sí solo la competencia territorial. Tampoco resulta decisivo que la filtración se haya producido en Pontevedra, que la reparación deba ejecutarse allí o que el inmueble afectado se encuentre en esa ciudad.
La regla aplicable es la del domicilio del demandado. Por tanto, si la demanda se dirige contra el propietario de la vivienda causante de las humedades y este vive en Lugo, será territorialmente competente el órgano judicial de Lugo.
Inexistencia de sumisión en el juicio verbal
En los casos en los que se sigan los cauces del juicio verbal no cabe sumisión expresa o tácita a otro tribunal distinto al competente.
Esto significa que las partes no pueden modificar válidamente la competencia territorial mediante un acuerdo anterior o posterior al nacimiento del litigio cuando la ley atribuye el asunto al tribunal correspondiente al domicilio del demandado.
La competencia territorial debe analizarse antes de presentar la demanda, porque dirigirla a un órgano judicial territorialmente incompetente puede provocar incidencias procesales y retrasar la reclamación.
Importe de la reclamación y tipo de procedimiento
Si no se llega a un acuerdo, el afectado puede presentar una demanda civil reclamando la reparación de los daños y perjuicios. Dependiendo del importe del daño, el procedimiento puede tramitarse por juicio verbal (cuando el daño no supera los 6.000 euros) o por juicio ordinario (si supera esa cantidad).
En el supuesto planteado, la reparación asciende a cinco mil euros, por lo que el procedimiento puede tramitarse por juicio verbal.
Esta circunstancia es relevante no solo para determinar la clase de procedimiento, sino también porque en el juicio verbal no cabe la sumisión expresa o tácita a un tribunal distinto del territorialmente competente.
| Elemento del caso | Dato aplicable |
|---|---|
| Vivienda afectada | Pontevedra |
| Domicilio del demandado | Lugo |
| Importe de la reparación | cinco mil euros |
| Procedimiento | juicio verbal |
| Órgano territorialmente competente | juzgado de primera instancia de Lugo |
Por qué no se aplica una regla especial del artículo 52 de la LEC
En los casos donde se ejercita una acción de responsabilidad extracontractual no es aplicable ninguna de las reglas previstas en el artículo 52 de la LEC, por lo que debe aplicarse la regla del artículo 50 de la LEC, es decir, será competente el lugar del domicilio del demandado.
La reclamación por filtraciones puede estar relacionada con un inmueble, pero esa circunstancia no convierte automáticamente el litigio en una acción real sobre un bien inmueble ni permite elegir el tribunal del lugar donde se encuentra la vivienda perjudicada.
La competencia territorial depende de la acción realmente ejercitada y de la fundamentación jurídica de la demanda. Cuando lo que se reclama es la reparación de daños causados por la acción u omisión de otra persona, la pretensión se configura como una acción de responsabilidad civil extracontractual.
Origen de las filtraciones y determinación del responsable
Una filtración de agua se produce cuando el agua atraviesa materiales de construcción -forjados, paredes o techos- y termina apareciendo en otra vivienda. Normalmente se manifiesta mediante:
- Manchas de humedad.
- Desconchones de pintura.
- Moho o malos olores.
- Goteras o goteo visible.
Las causas pueden ser muy diversas: fuga en una tubería, deterioro de juntas o sellados, rotura de un electrodoméstico, filtración desde una terraza o fallo en la impermeabilización.
Por ello, lo primero siempre es determinar el origen exacto del agua, normalmente mediante un informe técnico o una inspección profesional.
La norma general es sencilla: paga quien sea responsable del origen de la humedad o filtración. Sin embargo, aplicar esta regla no siempre es fácil, porque muchas veces el agua aparece en una vivienda distinta de aquella en la que realmente se encuentra el problema.
Por ejemplo, una humedad que aparece en el techo de un salón puede tener su origen en una terraza superior, en una bajante comunitaria, en una impermeabilización defectuosa de la cubierta o en una fuga de una instalación privada.
Por eso, antes de exigir responsabilidades, es fundamental distinguir entre:
- Elementos comunes.
- Elementos privativos.
- Elementos comunes de uso exclusivo.
- Daños por falta de mantenimiento.
- Daños por reformas defectuosas o mal ejecutadas.
Responsabilidad del propietario de la vivienda causante
Cuando una filtración de agua proviene de una vivienda particular y causa daños a otra propiedad, el propietario del inmueble origen del problema es el principal responsable.
Según el artículo 1902 del Código Civil, “el que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado”.
Esto significa que si la filtración se debe a una falta de mantenimiento, negligencia o un uso inadecuado de las instalaciones, el propietario deberá asumir la responsabilidad y los costes de reparación.
Entre los ejemplos más comunes de filtraciones por responsabilidad individual se encuentran:
- Roturas en tuberías privadas.
- Mal uso de electrodomésticos, como lavadoras o lavavajillas.
- Fallos en la impermeabilización de terrazas privativas.
- Fugas en duchas, bañeras, lavabos o inodoros.
- Fallos en instalaciones interiores de la vivienda.
- Desagües atascados por falta de limpieza.
- Obras mal ejecutadas en una terraza, baño o cocina.
En estos casos, la víctima de los daños puede reclamar la reparación de los perjuicios sufridos a través de una reclamación extrajudicial o mediante una demanda civil en caso de negativa a asumir la responsabilidad.
Cuando el daño tiene su origen en elementos privativos -por ejemplo, una tubería interior, un baño mal impermeabilizado o una terraza de uso exclusivo- la responsabilidad corresponde al propietario de la vivienda causante.
En estos casos, el vecino afectado puede reclamar:
- La reparación del origen de la filtración.
- La indemnización por los daños materiales sufridos en su vivienda.
- En determinados supuestos, los gastos derivados de peritajes y reparaciones provisionales.
Responsabilidad de la comunidad de propietarios
Cuando la filtración de agua se origina en elementos comunes del edificio, la comunidad de propietarios puede ser la responsable de los daños causados.
Según el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, la comunidad está obligada a realizar las obras de mantenimiento y conservación necesarias para garantizar la habitabilidad y seguridad del inmueble.
Ejemplos de casos en los que la comunidad de propietarios puede ser responsable incluyen:
- Fugas en bajantes comunitarios.
- Deficiencias en la impermeabilización de cubiertas o tejados.
- Fallos estructurales en la fachada que permitan filtraciones de agua.
- Problemas en patios interiores o sótanos que afecten a viviendas privadas.
- Roturas en conducciones generales.
- Defectos en elementos estructurales o en la configuración del edificio.
En estos supuestos, el propietario afectado puede reclamar a la comunidad la reparación de los daños a través de la junta de propietarios o, si no obtiene respuesta, mediante acciones legales.
Si el problema se produce en el tejado, en la terraza o en las paredes debido a un periodo de lluvias intensas, el origen se encuentra en una zona común y la responsabilidad recae sobre la comunidad de propietarios del edificio, tal como se establece en la Ley de Propiedad Horizontal.
Si se demuestra que el siniestro ha ocurrido por una falta de mantenimiento de las cubiertas o por no haber cubierto las paredes exteriores con el revestimiento exterior adecuado, es la propia comunidad de propietarios la responsable de los daños y debe afrontar la reparación de los mismos.
Elementos privativos y elementos comunes
La clave jurídica para determinar quién paga está en distinguir entre elementos privativos y elementos comunes.
Según el artículo 396 del Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal, son elementos comunes, entre otros:
- Bajantes.
- Cubiertas.
- Fachadas.
- Estructura del edificio.
- Conducciones generales.
- Forjados, vigas y muros de carga.
- Revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas.
En cambio, suelen ser elementos privativos:
- Instalaciones interiores de la vivienda.
- Tuberías dentro del piso.
- Sanitarios y grifería.
- Electrodomésticos.
- Suelos o revestimientos propios.
Por tanto, la responsabilidad dependerá de si la causa está en un elemento privativo o en uno común.
El caso especial de las terrazas de uso privativo
Uno de los conflictos más habituales en las comunidades es el de las terrazas de uso privativo. Estas terrazas suelen ser propiedad comunitaria pero uso exclusivo de un propietario.
Aquí el criterio general es:
- La estructura e impermeabilización corresponde a la comunidad.
- El mantenimiento ordinario corresponde al propietario.
Un balcón o terraza tiene una naturaleza dual. Aunque el propietario de la vivienda tiene el uso exclusivo y privado de ese espacio, estructuralmente suele formar parte del edificio.
De hecho, es muy común que el suelo de una terraza sea, al mismo tiempo, el techo de la vivienda inferior o incluso la cubierta del inmueble.
Según el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, la comunidad debe garantizar el mantenimiento y la conservación del inmueble.
Se considera responsabilidad comunitaria cuando la filtración proviene de:
- Elementos estructurales, como forjados, vigas o muros de carga.
- La cubierta o las fachadas, incluyendo los revestimientos exteriores de los balcones.
- La impermeabilización, si la tela asfáltica o el sistema de sellado original fallan por el paso del tiempo o por defectos constructivos.
El artículo 9 de la misma ley obliga a cada propietario a mantener en buen estado su propia vivienda e instalaciones.
El vecino de arriba será responsable si la filtración ocurre por:
- Falta de mantenimiento ordinario.
- Descuido en la limpieza de sumideros.
- Conservación deficiente del suelo privativo.
- Desagües atascados por falta de limpieza.
- Obras mal ejecutadas en la terraza.
- Uso inadecuado del espacio.
La jurisprudencia actual es clara al respecto. Por ejemplo, la sentencia nº 80/2024 del Tribunal Supremo determinó que, incluso si una terraza es de uso privado, si el origen de la filtración es un problema de impermeabilización, se trata de un elemento común y la comunidad debe pagar.
Sin embargo, si el problema surge por el «criterio causal» -es decir, el propietario provocó el daño por su acción u omisión-, será él quien deba resarcir los daños al vecino inferior.
En algunos casos complejos, la justicia incluso ha llegado a dictaminar una responsabilidad compartida, repartiendo los costes de forma proporcional entre ambas partes.
Responsabilidad compartida
En algunos casos el origen del problema es mixto. Por ejemplo, una terraza con impermeabilización deteriorada puede coincidir con un desagüe mal mantenido por el propietario.
En estas situaciones los tribunales pueden repartir responsabilidades entre la comunidad y el propietario.
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona 189/2019 analizó un caso donde la filtración provenía de una terraza comunitaria pero agravada por el uso inadecuado del propietario. El tribunal estableció una responsabilidad compartida en los daños.
De hecho, hay casos en los que tanto la comunidad de propietarios como el dueño de la vivienda con terraza causante de filtraciones han sido condenados a la vez, estableciendo un reparto de responsabilidad, que es proporcional según los daños.
Los propietarios de una vivienda que hayan sido indemnizados por la Comunidad de propietarios por filtraciones, deben contribuir en su reparación como el resto de comuneros.
Se trata de una suerte de dual condición de perjudicado y partícipe de la responsabilidad general: es la que se genera en situaciones en las que el propietario de una Comunidad de vecinos cuya vivienda haya sufrido daños como consecuencia de unas filtraciones de agua también debe contribuir a pagar la reparación de los daños sufridos en el interior de su inmueble, pues «no cabe excluir al comunero-perjudicado de la responsabilidad general que recae sobre el conjunto de comuneros que la integran».
En consecuencia, debemos tener en cuenta que contribuiremos a la reparación de nuestro propio daño como partícipes de la comunidad de propietarios.
Daños que pueden causar las filtraciones
Existen muchos tipos de daños y perjuicios por filtraciones de agua que se pueden dar en el interior de las viviendas e incluso en oficinas.
Normalmente, el primer síntoma de que existe un problema es la aparición de manchas de humedad de color amarillento o amarronado en paredes, techos y suelos.
Aunque, en un principio, estas pueden ser pequeñas, lo cierto es que, con el paso del tiempo, pueden ir haciéndose más grandes e incluso puede llegar a gotear agua.
También pueden aparecer manchas de hongos y moho, ya que, la humedad constante suele crear el entorno propicio para su desarrollo.
Suelen aparecer en forma de manchas de color verde, negro o blanco en aquellas superficies afectadas por las filtraciones de agua y humedad.
Si el problema persiste, es posible que la pintura o el revestimiento de la pared interior o del techo empiece a hincharse, agrietarse y desprenderse debido al exceso de humedad, que debilita la adherencia de estos materiales.
Además, el agua puede ir dañando lentamente los materiales constructivos de los muros, como el hormigón o el yeso, que pueden hacer que estos se debiliten y pierdan su soporte produciendo daños estructurales por humedades.
Del mismo modo, cuando se producen daños y perjuicios por filtraciones de agua, los muebles y los bienes materiales que tenemos en el interior del edificio se pueden estropear.
Hablamos de electrodomésticos, televisores, sofás, colchones, armarios, etc.
Por este motivo, también se pueden producir cortocircuitos y daños en la instalación eléctrica, que pueden derivar en otros problemas.
En última instancia, las humedades pueden dañar los cimientos y la estructura del edificio, lo que puede traducirse en riesgo de derrumbe.
En una reclamación por filtraciones y humedades pueden incluirse:
- Daños materiales en techos, paredes, suelos y mobiliario.
- Costes de reparación y pintura.
- Honorarios de peritos.
- Daños continuados mientras persista la filtración.
- En supuestos excepcionales, daños por pérdida de uso de la vivienda.
Todo daño debe estar debidamente acreditado y cuantificado.
Prescripción de la acción para reclamar los daños
Al igual que ocurre con todas las acciones, la acción de responsabilidad civil extracontractual está sujeta a un plazo de prescripción que asciende al periodo de un año, conforme al artículo 1968.2.º del Código Civil.
Sobre este particular, debemos diferenciar, además, si nos encontramos ante daños permanentes o daños continuados para poder saber en qué día comienza a correr el plazo de prescripción.
En la sentencia del Tribunal Supremo n.º 114/2019 de 20 de febrero, ECLI:ES:TS:2019:511, se realiza la siguiente diferenciación entre daños permanentes y daños continuados, para determinar el día exacto en que comienza el plazo de prescripción:
«En primer lugar, como se sostiene en el único motivo de casación, la consideración de los daños como permanentes (que se mantienen en el tiempo) o continuados (que no solo se mantienen, sino que se van agravando en cuando a su causa productora no cesa), no es una mera cuestión fáctica -como sostiene la parte recurrida- sino que alcanza efectos jurídicos en tanto que influye en la determinación del dies a quo para el comienzo del plazo de prescripción, siendo por otra parte incontestable que los daños que se producen por filtraciones desde un elemento superior continúan produciéndose y agravándose con el transcurso del tiempo hasta la subsanación de los defectos que dan lugar a los mismos, por lo que se podrán considerar como permanentes, como sostiene la Audiencia, pero también son continuados pues se agravan por las sucesivas filtraciones que se producen en casa momento en que cae agua sobre la terraza superior».
La citada sentencia continúa señalando que la aplicación de lo dispuesto por el artículo 1969 del CC da lugar a que la fijación del dies a quo, en el caso de daños continuados, haya de coincidir con la fecha en que los mismos cesan y, en consecuencia, cuándo cabe cuantificar su alcance definitivo, pues es entonces y no antes, cuando la acción puede ejercitarse.
Es decir, el artículo 1969 del Código Civil establece que el comienzo del plazo de la prescripción coincide con el momento en que la acción puede ejercitarse.
Para ello no basta, en palabras del Tribunal Supremo, con el conocimiento del daño, sino que, es necesario, además, que se conozca la identidad del responsable del mismo a efectos de poder ejercer adecuadamente la acción.
El plazo de prescripción general para reclamar daños es de un año, computado desde que el perjudicado conoce el alcance definitivo del daño y su causa.
En humedades persistentes, el cómputo puede generar controversia, por lo que conviene actuar sin demora.
Daños permanentes y daños continuados
| Tipo de daño | Característica | Inicio del plazo |
|---|---|---|
| Daños permanentes | Se mantienen en el tiempo. | Cuando la acción puede ejercitarse conforme a las circunstancias del caso. |
| Daños continuados | Se mantienen y se agravan porque no cesa la causa productora. | La fecha en que cesan los daños y puede cuantificarse su alcance definitivo. |
Legitimación del inquilino para reclamar
Cuando se trate de acciones fundadas en el artículo 1902 del Código Civil, la jurisprudencia exige tener la condición de perjudicado -en este caso por filtraciones o humedades-.
Por lo tanto, no se requiere que sea el propietario de la vivienda o local para ejercitar la acción de responsabilidad civil extracontractual, sino que haya sido únicamente perjudicado.
De acuerdo con la sentencia de la Audiencia Provincial de Cáceres n.º 338/2015, de 23 de noviembre, ECLI:ES:APCC:2015:844, «todo arrendatario puede estar legitimado para el ejercicio de esta acción de responsabilidad civil extracontractual, siempre que tenga la condición de perjudicado».
Si eres inquilino y sufres daños por filtraciones de agua en la vivienda, debes comunicarlo de inmediato al arrendador.
Él tiene la obligación de conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
Si el arrendador no actúa, puedes reclamarle por los daños sufridos e incluso por el coste de las reparaciones adelantadas.
En casos más graves, también cabe solicitar la reducción de renta, la suspensión del contrato o incluso su resolución, si la filtración impide el uso normal de la vivienda.
Si el arrendador también es víctima, por ejemplo, si el daño viene de un vecino, él podrá reclamar a ese tercero.
Pero tú también puedes hacerlo directamente si los daños te afectan de forma directa.
Pruebas necesarias para reclamar
Para determinar la responsabilidad y proceder con la reclamación de daños por filtraciones de agua, es fundamental contar con pruebas que acrediten el origen del problema.
Estas pruebas pueden incluir:
- Fotografías y vídeos del daño.
- Informes técnicos de peritos o arquitectos.
- Actas de la comunidad de propietarios.
- Correspondencia con la comunidad o con el vecino responsable.
- Facturas de reparaciones realizadas para mitigar los daños.
- Presupuestos de reparación.
- Informes de una compañía de seguros o de un fontanero.
La carga de la prueba recae sobre quien reclama. Por eso, documentar bien el daño es vital desde el primer día.
Si el daño es grave o persistente, necesitas algo más: un informe pericial técnico.
Solo un arquitecto o ingeniero podrá identificar el origen y valorar con rigor los daños.
En la mayoría de conflictos por humedades, el informe pericial o técnico es decisivo.
Un técnico cualificado debe:
- Identificar el origen exacto de la filtración.
- Determinar si el elemento es privativo o común.
- Valorar económicamente los daños.
Sin este informe, la reclamación queda gravemente debilitada.
| Tipo de documento | Finalidad jurídica |
|---|---|
| Fotografías y vídeos | Acreditar existencia y evolución del daño. |
| Informe pericial | Determinar causa, origen y alcance del daño. |
| Burofax con acuse de recibo | Requerir formalmente la reparación o indemnización. |
| Facturas y presupuestos | Justificar el coste económico del perjuicio. |
Pasos para reclamar por filtraciones
1. Identificar el origen exacto
No basta con mirar dónde está la mancha. Es imprescindible localizar el origen real de la entrada de agua.
Muchas veces el daño visible está en una vivienda, pero la causa está en otra parte del edificio.
2. Recopilar pruebas desde el primer momento
Conviene guardar fotografías, vídeos, presupuestos, informes, mensajes con el administrador, correos enviados a la comunidad y cualquier documento que permita acreditar desde cuándo existe el problema y cómo ha evolucionado.
3. Comunicarlo por escrito
El primer paso debe ser siempre comunicar el daño por escrito, tanto al vecino presuntamente responsable como al presidente o administrador de la comunidad, dejando constancia de la fecha y naturaleza de los daños.
Lo ideal es notificarlo por una vía fehaciente al presidente, administrador o propietario responsable.
Esa comunicación servirá para demostrar que el problema fue puesto en conocimiento de quien debía actuar.
En primera instancia, se recomienda notificar el problema al vecino o a la comunidad de propietarios mediante un escrito formal, solicitando la reparación del daño en un plazo determinado.
Es aconsejable que esta comunicación se realice por burofax con acuse de recibo para dejar constancia.
4. Solicitar un informe técnico
Ante una filtración, el primer paso debe ser identificar el origen mediante un informe técnico.
Si es estructural o de impermeabilización, acuda a la Comunidad.
Si es por mal uso o falta de mantenimiento de la superficie, el responsable es el vecino.
5. Intentar una solución extrajudicial
El procedimiento de reclamación puede seguir una comunicación extrajudicial, una mediación y negociación y, finalmente, una demanda judicial.
Si la notificación no da resultados, es conveniente intentar una mediación antes de acudir a la vía judicial.
En algunos casos, las compañías aseguradoras pueden intervenir para resolver la disputa sin necesidad de un proceso judicial.
Antes de acudir a los tribunales, es recomendable formular una reclamación extrajudicial formal, reclamando la reparación del origen y la indemnización correspondiente.
En muchos casos, esta vía permite activar seguros y resolver el conflicto sin litigio.
6. Presentar la demanda ante el órgano competente
Si no se llega a un acuerdo, el afectado puede presentar una demanda civil reclamando la reparación de los daños y perjuicios.
Cuando la demanda se dirige contra el propietario de la vivienda causante de las humedades y la acción es de responsabilidad extracontractual, debe presentarse ante el órgano judicial correspondiente al domicilio del demandado.
En el supuesto planteado, ese órgano es el juzgado de primera instancia de Lugo por ser el lugar del domicilio del demandado.
Intervención de los seguros
Tanto el propietario causante como la comunidad de propietarios pueden tener pólizas de seguro que cubran los daños por filtraciones de agua.
Es recomendable revisar las coberturas del seguro del hogar y del seguro de la comunidad para determinar si los daños están cubiertos.
Las compañías aseguradoras suelen requerir informes periciales para determinar la responsabilidad y cubrir la reparación de los daños.
En muchas ocasiones el conflicto se resuelve a través de los seguros.
Las comunidades suelen tener seguro comunitario y cobertura de daños por agua.
Los propietarios, por su parte, suelen disponer de seguro de hogar y responsabilidad civil.
Por ello, cuando aparece una filtración lo habitual es que intervengan los peritos de las compañías aseguradoras, que determinan el origen del problema.
El seguro de hogar y el seguro comunitario pueden intervenir en estos casos. Pero no todos cubren filtraciones, y algunos excluyen daños por falta de mantenimiento.
Que el seguro rechace el siniestro no significa automáticamente que no exista responsabilidad.
El seguro puede negarse por cobertura, franquicia o exclusiones, pero eso no elimina la posible obligación legal de la comunidad o del propietario responsable de reparar el daño y asumir sus consecuencias.
Consecuencias de no actuar a tiempo
Actuar con rapidez es fundamental, ya que los daños pueden agravarse si no se soluciona el problema.
Esperar puede agravar los daños y dificultar la reclamación.
Si la comunidad conoce el problema y no actúa pese a estar obligada a conservar el edificio, puede generarse responsabilidad por los daños que se agraven o se mantengan por su pasividad.
En estos casos es muy importante poder acreditar que la incidencia fue comunicada correctamente.
Si tras una primera actuación las filtraciones de agua vuelven a manifestarse en la vivienda, puedes reclamar nuevamente, pero será crucial revisar si la intervención anterior fue insuficiente o mal ejecutada.
En estos casos, se puede reclamar por daños adicionales e incluso por negligencia en la reparación.
Será clave obtener un nuevo informe técnico actualizado.
Este debe dejar constancia de que los daños actuales son consecuencia directa de una reparación ineficaz o parcial.
Cuando no se conoce el origen de la filtración
Cuando el origen de las filtraciones de agua en la vivienda no está claro, el primer paso es solicitar un informe pericial.
Este documento es clave para determinar si el agua procede de una vivienda vecina, de un elemento común o de una causa externa como lluvias intensas o defectos constructivos.
No identificar el origen impide reclamar eficazmente.
Si inicias una acción judicial sin esta información, corres el riesgo de dirigir la reclamación contra la parte equivocada, lo que puede provocar el archivo del procedimiento o la imposición de costas.
En muchos casos, el juzgado puede ordenar una inspección judicial si el propietario sospechoso no colabora.
Pero para lograrlo, tu abogado debe aportar indicios claros de que el daño existe y que la parte demandada podría ser responsable.
Filtraciones sin daños visibles
Puedes reclamar por filtraciones de agua en la vivienda aunque los daños aún no se vean, siempre que exista una amenaza cierta o un perjuicio incipiente.
Esto ocurre, por ejemplo, si hay un goteo constante en una zona estructural o si aparecen niveles anómalos de humedad en techos o paredes.
En estos casos, puedes solicitar medidas preventivas o exigir la reparación del origen de la filtración antes de que cause daños mayores.
También puedes reclamar por el riesgo que supone para la salud o para la habitabilidad de la vivienda.
Un perito puede medir niveles de humedad, valorar la peligrosidad de la situación y anticipar los daños futuros.
Normas aplicables
La reclamación por filtraciones de agua en una vivienda en España se regula principalmente por el Código Civil y por la Ley de Propiedad Horizontal.
En casos de daños entre particulares, se aplica el artículo 1902 del Código Civil, que establece la responsabilidad por daños causados por acción u omisión.
También puede aplicarse el artículo 1910, que trata sobre los daños causados por elementos del edificio.
Cuando los daños provienen de elementos comunes, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) impone a la comunidad de propietarios la obligación de mantener y reparar esos elementos.
Específicamente, el artículo 10 de la LPH exige realizar obras necesarias para la habitabilidad y seguridad del edificio.
Además, si el daño se relaciona con una construcción reciente, puede entrar en juego la Ley de Ordenación de la Edificación, que fija plazos de garantía para vicios constructivos.
Si se demuestra que el problema está relacionado con los vicios ocultos de la construcción la responsabilidad recae en el promotor, en el constructor y en el arquitecto que ha levantado dicho edificio.
Ahora bien, existe un periodo de tiempo máximo para poder reclamar y debe quedar demostrado que el siniestro se debe al uso de materiales de mala calidad o una mala ejecución de la obra.
La reclamación por filtraciones de agua en una vivienda en España se regula principalmente por el Código Civil y por la Ley de Propiedad Horizontal.
La norma aplicable dependerá del origen del daño y del perfil del responsable.
Criterios jurisprudenciales relevantes
El Tribunal Supremo ha establecido que, en los casos en los que se sigan los cauces del juicio verbal, no cabe sumisión expresa o tácita a otro tribunal distinto al competente.
La sentencia del Tribunal Supremo n.º 114/2019 de 20 de febrero, ECLI:ES:TS:2019:511, diferencia entre daños permanentes y daños continuados para determinar el inicio del plazo de prescripción.
La sentencia nº 80/2024 del Tribunal Supremo determinó que, incluso si una terraza es de uso privado, si el origen de la filtración es un problema de impermeabilización, se trata de un elemento común y la comunidad debe pagar.
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Cáceres n.º 338/2015, de 23 de noviembre, ECLI:ES:APCC:2015:844, reconoce que todo arrendatario puede estar legitimado para ejercer la acción de responsabilidad civil extracontractual siempre que tenga la condición de perjudicado.
La jurisprudencia ha ido estableciendo criterios bastante claros:
- Responsabilidad del propietario cuando el origen está en instalaciones privativas.
- Responsabilidad de la comunidad cuando el origen está en elementos comunes.
- Responsabilidad compartida cuando concurren varias causas.
Entre las resoluciones más citadas en este ámbito destacan:
- Sentencia del Tribunal Supremo 163/2020.
- Sentencia del Tribunal Supremo 534/2011.
- Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid 25/2018.
- Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona 189/2019.
Daños por filtraciones en la vivienda ¿Quién debe pagar los daños causados?
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