¿Filtraciones de aire en el garaje comunitario? Cómo denunciarlas y exigir una solución

Para denunciar filtraciones en un garaje comunitario, primero hay que determinar técnicamente el origen de la entrada de agua, documentar los daños y comunicar formalmente la incidencia al presidente o al administrador de fincas. Si la filtración procede de un elemento común, corresponde a la comunidad de propietarios ejecutar las obras necesarias para garantizar la conservación, estanqueidad, habitabilidad y seguridad del edificio.

Si la comunidad no responde, retrasa injustificadamente la reparación o rechaza asumir su responsabilidad, conviene enviar un burofax, solicitar la intervención de un perito y, cuando proceda, acudir a los Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC) antes de presentar una demanda judicial. La reclamación puede incluir tanto la reparación del origen de la filtración como la indemnización por los daños ocasionados en el garaje, la plaza de aparcamiento, el vehículo u otros bienes afectados.

Qué debe entenderse por filtraciones en un garaje

Las filtraciones de agua en garajes son una de las incidencias más comunes y, a la vez, más conflictivas. Especialmente cuando estas afectan zonas sensibles como el garaje o la estructura del edificio.

Al principio parece una simple mancha, una gotera puntual o un poco de humedad en una pared. Después aparecen charcos, pintura deteriorada, olor a humedad o zonas donde el hormigón empieza a mostrar desgaste.

Cuando el problema se repite tras cada episodio de lluvia, queda claro que no se trata solo de una molestia estética. Lo importante en estos casos no es secar la zona y esperar a que no vuelva a pasar.

Lo importante es entender por dónde entra el agua y qué está fallando en el edificio para que el garaje esté recibiendo esa humedad. Porque cuando una filtración se mantiene en el tiempo, el daño no suele quedarse solo en la superficie.

Cómo identificar el origen de la humedad

Para averiguar si las humedades provocadas proceden de un elemento común o privativo, te dejamos una serie de consideraciones a modo de guía según el tipo de humedades que suelen aparecer en el hogar:

Humedades por filtración

Por filtración: suelen ser las más habituales, su origen principal es debido a una mala impermeabilización del exterior del edificio de pisos, manifestándose en forma de humedades en azoteas, cubiertas, juntas de dilatación y muros que están en contacto con el terreno.

El agua se filtra desde el exterior a través de un elemento estructural del edificio, como las paredes exteriores o fachadas, provocando la aparición de humedades en el interior de la vivienda.

Estas son las típicas manchas que se presentan en las paredes o muros. Suelen darse por motivos varios: ya sea por las lluvias que van drenando, por alguna fisura o grieta dentro de la estructura o por el paso de las tuberías rotas.

Sea cual sea la causa, si estos problemas no se atienden a tiempo pueden dar lugar a fallos en la estructura, como por ejemplo desprendimiento de piezas. Se suele resolver de manera sencilla si se detecta y trata a tiempo.

Humedades por presión del terreno

La causa más común de estas filtraciones en sótanos es la presión creada por el agua en el suelo que rodea los cimientos.

Durante períodos de lluvia fuerte o persistente, el suelo puede saturarse, creando presión hidrostática (o presión de agua) que puede empujar la humedad y el agua a través de las paredes y el piso del sótano.

La tierra más suelta alrededor de la base tiende a absorber más agua. El área alrededor de la casa a menudo se inunda con agua de lluvia de canaletas obstruidas o bajantes que descargan agua justo al lado de los cimientos.

Cuando el suelo se expande, crea una presión lateral contra los cimientos. Esto puede dañar los cimientos de su hogar y crear fugas en el sótano.

Humedades por capilaridad

Por capilaridad: provienen de los materiales de construcción utilizados, como el tipo de madera, hormigón o ladrillo, e incluso porque el tipo de cemento. Se observan en forma de manchas horizontales.

Este es el tipo de humedad en garaje que se suele detectar en los suelos o en las partes bajas de las paredes o muros. La humedad, en este caso, puede provenir del subsuelo, ya sea por rotura de drenajes o por el agua presente en el terreno de construcción.

Este resulta ser un grave problema porque afecta los cimientos de toda la estructura. Una vez detectada se recomienda la atención inmediata con especialistas y los debidos procesos de inyección de resinas, reparación de conductos o impermeabilización de la capa inferior de la edificación.

También puede notar manchas de eflorescencia (salitre) en la superficie de hormigón, lo cual es un signo revelador de filtraciones capilares.

Humedades por condensación

Por condensación: suelen aparecer en las paredes que dan al exterior debido a un aislamiento deficiente. Se manifiestan como manchas cuando el contraste de temperatura o la humedad ambiental (como el rocío) traspasan los muros y esquinas hacia el interior; dado que la solución definitiva requiere mejorar el aislamiento térmico de la envolvente del edificio, la responsabilidad de la reparación recae sobre la comunidad de propietarios.

Es el tipo de humedad que suele presentarse por las actividades propias del día a día en la cocina, baños y con los propios equipos como calentadores o aires acondicionados.

Las consecuencias de una inadecuada ventilación de espacios o un incorrecto mantenimiento provocan la aparición de moho, malos olores y deterioro de los elementos de las diversas zonas. Este tipo de humedad en garajes está más localizada y se suele resolver fácilmente con un adecuado mantenimiento y ventilación del área.

Humedades accidentales

Accidentales: se originan al romperse alguna tubería, en forma de suministro o de desagüe, debido a la calidad de los materiales, por un mal mantenimiento o haberse realizado una reparación deficiente.

Si esto ocurre, lo más inmediato es dar aviso a la Comunidad o al Administrador de Fincas, informando de su detección, para que reparen o repongan la tubería dañada.

La propia Comunidad debería encargarse de todo y no poner ninguna pega para arreglarlo, ya que afecta a todo el edificio.

Señales que indican una filtración de agua

Las más habituales son:

manchas oscuras o húmedas en muros o techo
goteo o aparición de agua tras la lluvia
charcos localizados en el pavimento
pintura levantada o desprendida
eflorescencias o sales blancas en paredes
olor persistente a humedad
zonas de hormigón deterioradas
óxido visible en elementos metálicos o armaduras expuestas

Cuando varias de estas señales coinciden, o cuando el problema se activa siempre después de lluvias o riegos, lo razonable es pensar en una filtración y no en una humedad superficial sin importancia.

La aparición de filtraciones en garajes es una de las situaciones más comunes en comunidades. Ya sea por las lluvias, por desperfectos en el sistema de drenaje o simplemente por falta de mantenimiento, estos casos suelen darse con frecuencia y puede ocasionar roces entre vecinos o con la comunidad cuando se plantea el problema.

De dónde puede proceder el agua

Una de las preguntas más comunes es si el agua entra “por el propio garaje”. La mayoría de las veces, la respuesta es no.

Normalmente el origen está en un elemento que conecta con ese espacio o que se sitúa por encima, al lado o en un encuentro próximo.

Patios, terrazas, piscinas y zonas exteriores

Cuando hay un patio interior, una terraza comunitaria o una zona transitable encima del garaje, cualquier fallo en impermeabilización, pendientes o juntas puede acabar trasladando el agua al techo del aparcamiento.

Las filtraciones aparecen también bajo patios, terrazas o piscinas cuando el garaje o el local está situado bajo una terraza, un patio comunitario, una jardinera o una piscina.

Muros enterrados y cimentación

En garajes subterráneos, la presión del terreno y la presencia de agua exterior pueden generar filtraciones a través de muros si el sistema de protección ya no funciona correctamente.

Las humedades que provienen del subsuelo y afectan a los garajes o viviendas inferiores deben ser asumidas por la comunidad. Tanto las reparaciones como los daños serán pagados por esta que pueden ser consideradas gastos de mantenimiento o que, dependiendo de la situación, quizás se requiera de la respetiva derrama para poder solucionarse.

Fachadas, medianeras y encuentros exteriores

También es bastante frecuente que el agua entre por fachada, medianera o encuentros con balcones, y termine manifestándose en el interior del garaje.

En estos casos, la patología visible en el aparcamiento no se entiende bien si no se revisa también el exterior del edificio.

Juntas y puntos singulares

Los encuentros entre diferentes materiales, juntas de dilatación, pasos de instalaciones o remates mal ejecutados suelen ser puntos vulnerables donde el agua encuentra camino con facilidad.

En muchos casos, las filtraciones de agua en garajes aparecen por:

impermeabilización deteriorada o insuficiente
fisuras en muros o losas
juntas mal resueltas o envejecidas
problemas en patios, terrazas o zonas exteriores situadas encima del garaje
defectos en encuentros entre elementos constructivos
entrada de agua desde fachada o medianeras
evacuación deficiente del agua de lluvia
desgaste acumulado por falta de mantenimiento

Lo importante es entender que el agua no siempre entra justo por el punto donde se ve la mancha. Muchas veces se desplaza por el interior del elemento constructivo hasta aparecer en otra zona distinta.

El agua puede desplazarse por muros, forjados, juntas o capas constructivas antes de hacerse visible. Por ello, reparar únicamente la mancha, la fisura o el punto de goteo puede no solucionar definitivamente la filtración.

Esquema del recorrido del agua en garaje

Quién debe reparar las filtraciones

La comunidad tiene la obligación de mantener en perfecto estado todas las áreas del edificio. No obstante, los vecinos deben hacer su parte y tener sus casas supervisadas, especialmente tras la realización de una obra o cuando hay presencia de goteras o filtraciones dentro de su espacio.

Tanto la Ley de Propiedad Horizontal como la Ley de Ordenación de la Edificación resultan claves para determinar las responsabilidades al presentarse este tipo de problemas.

Cuando las humedades en garajes se dan por filtraciones, es necesario aclarar si esta se origina por problemas en la estructura o proviene de una vivienda en sí.

Cuando esto último es lo que está generando la humedad, el vecino debe hacerse cargo de su reparación. Sin embargo, al presentarse una avería en tuberías de naturaleza común, o por falta de una correcta impermeabilización de la estructura, la comunidad deberá hacerse cargo.

El suelo y la cimentación son elementos comunes del edificio (artículo 396 CC), y su defectuosa impermeabilización y consistencia es la que está causando los daños en la vivienda de los demandantes descritos en el acta notarial antes referida.

Responsabilidad de la comunidad por la estanqueidad del edificio

Con independencia de la responsabilidad de los predios colindantes y de los agentes intervinientes en la edificación, la reforma del artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/1999 hizo además responsable a la comunidad de propietarios de estas filtraciones o falta de estanqueidad de los sótanos, al indicar que “será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad”.

Por tanto, el correcto mantenimiento de los elementos que aseguren la estanqueidad del edificio ante inmisiones de agua externas es una obligación que compete directamente a la comunidad de propietarios, sin perjuicio de que puedan existir otros responsables.

La estanqueidad de la edificación pasa a ser con la nueva regulación una obligación exigible, conforme a las reglas de la "buena construcción", no sólo a todos los intervinientes en la edificación, sino también a la propia comunidad de propietarios.

La obligación de sostener y reparar los elementos comunes que corresponde a la comunidad no puede limitarse a una mera conservación de aquéllos cuando presenten defectos que afecten a la estructura, estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio, como ocurre en el caso de las humedades, sino que comporta la realización de las obras pertinentes para superar los expresados defectos con arreglos a las técnicas constructivas en cada momento vigentes, con independencia de las acciones que pudieran proceder respecto de los agentes de la construcción para exigir responsabilidad por los daños materiales sufridos por el inmueble.

El hecho que incluso si el aislamiento del inmueble fuera conforme con las normas técnicas vigentes en el momento de la construcción no es obstáculo para que la comunidad deba cumplir sus deberes de conservación para garantizar la habitabilidad del inmueble con arreglo a técnicas constructivas vigentes en cada momento, de tal suerte que la correcta realización de las obras en el momento de la construcción no la exime de su deber de conservación de los elementos comunes en condiciones adecuadas y las obras necesarias para el cumplimiento de este deber no pueden considerarse mejoras no exigibles.

De tal manera que si dichos defectos constructivos afectan a la conservación del inmueble en su conjunto, e individualmente a la parte actora, en cuanto integrante de la comunidad, es claro, que dada la entidad de los daños, la reparación debería ser a cargo de la Comunidad.

Siendo claro que la falta de impermeabilización del inmueble, como en este caso, afecta a las condiciones de habitabilidad del mismo y a su funcionalidad.

Filtraciones en garajes antiguos y de obra nueva

Existe una mala práctica bastante extendida que consiste en no drenar e impermeabilizar correctamente los muros de contención de los garajes, al menos hasta la aparición del CTE.

Ello no quiere decir que no existiese normativa al respecto. Todavía está vigente, al menos no ha sido derogada expresamente, la Orden de 29 de febrero de 1.944 por la que se determinan las condiciones higiénicas mínimas que han de reunir las viviendas.

En ella se establecía la necesidad de aislar de la humedad en muros y nichos y se preveía el “aislamiento del terreno natural por cámara de aire o capa impermeable de 0,20 en espesor mínimo” y la “impermeabilización de muros y suelos mediante empleo de morteros y materiales hidrófugos adecuados”.

Hasta la Norma Tecnológica de la Edificación NTE-ASD/1977, sobre «Acondicionamiento del terreno. Saneamiento: Drenajes y Avenamientos», publicada en el BOE de 23/4/1977, en aplicación del Decreto 3565/1972, no se reguló en detalle esta obligación.

En una promoción recién entregada puede ser necesario comprobar si las filtraciones están relacionadas con defectos de proyecto, impermeabilización, drenaje o ejecución.

Para las edificaciones más antiguas, estas reclamaciones a constructoras quizás ya no tengan cabida. Siendo esta la situación, la responsabilidad recae en la comunidad de propietarios, quienes deberán asumir los costes de exploración del origen de la humedad y las reparaciones si este problema resulta ser de un área común.

Sumado a esto, es necesario que toda edificación pase por una Inspección Técnica De Edificaciones (ITE). Con esta se garantiza que toda construcción antigua tenga las medidas de seguridad y mantenimiento necesarias para ser habitada.

Posibles responsables además de la comunidad

Se sujetase el proyecto del edificio a esta normativa o no, lo cierto es que no resulta tolerable la existencia de filtraciones o humedades por los muros de contención de los sótanos, existiendo responsabilidad del contratista y del arquitecto que hubiera dirigido la obra por ruina funcional, al amparo de la jurisprudencia existente en torno al artículo 1.591 del Código Civil, y además responsabilidad contractual del promotor de los artículos 1101 y 1124 CC.

La buena práctica constructiva, estuviese o no recogida en las leyes y normas, obligaba a impermeabilizar convenientemente todas las estructuras enterradas y evitar que pudiera entrar agua en el interior del edificio, en cuanto ello afectaría a la usabilidad del inmueble exigible por el comprador al amparo de los artículos 1.104, 1591, 1.461 y ss del Código Civil, tal y como venían declarando los tribunales.

Por otro lado, es frecuente que el agua que filtra en el sótano proceda del predio colindante o de la red pública de abastecimiento o alcantarillado.

Este tipo de fugas de la red de los edificios colindantes no debería constituir ningún problema si el drenaje de los edificios estuviera realizado correctamente.

En estos casos, resultan aplicables los artículos 586, 1907, 1908.4 y 1910 del Código Civil.

Conforme a estos preceptos, el propietario del edificio está obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo, obligación que hace extensiva la jurisprudencia a todo tipo de construcciones, como patios y jardines.

También es responsable de los daños que ocasione a los colindantes por falta de las reparaciones necesarias, especialmente en el caso de aguas residuales.

Daños causados por un propietario

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece con claridad ciertas obligaciones y límites para los propietarios. En particular, el artículo 7.2 prohíbe expresamente a cualquier vecino realizar obras que modifiquen elementos comunes, afecten la seguridad o estructura del edificio, sin autorización de la comunidad y las licencias correspondientes.

Por tanto, si un propietario actúa por su cuenta y causa daños, debe asumir la responsabilidad de su acción.

Aunque los elementos estructurales (como muros de carga, cimentación, forjados o garajes) suelen ser competencia de la comunidad, si los daños fueron provocados por una actuación particular y negligente, la responsabilidad debe recaer en quien los causó.

Cómo demostrar el origen de la filtración

Para saber con certeza, antes de denunciar a la comunidad de propietarios, que las humedades provienen de zonas comunes, es muy importante seguir los siguientes consejos legales:

Encargar un informe pericial

Elaborar un informe pericial a través de un perito que nos indique el coste del arreglo.

Un informe pericial permite determinar técnicamente el origen y la causa de las filtraciones, documentar los daños existentes y definir la solución necesaria para corregir el problema.

También puede incluir la valoración económica de las reparaciones y servir como base técnica para reclamar frente a la parte responsable.

Un perito de filtraciones inspecciona el inmueble, documenta los daños y estudia las posibles vías de entrada del agua.

Su trabajo consiste en determinar el origen y la causa de la filtración, valorar su alcance y establecer la solución técnica necesaria para reparar el problema.

El informe pericial puede analizar si el origen se encuentra en un muro, una cubierta, un patio, una terraza, una instalación comunitaria, un local o cualquier otro elemento del edificio.

Cuando existen indicios técnicos suficientes, el perito puede establecer la procedencia de la filtración y su relación con los daños.

Qué debe estudiar el perito

Localizar el punto donde aparece la humedad no siempre permite conocer su verdadero origen. El agua puede desplazarse por muros, forjados, juntas o capas constructivas antes de hacerse visible.

Antes de iniciar el informe, realizamos un estudio previo de la documentación y la viabilidad técnica del caso.

Algunas filtraciones pueden investigarse mediante una inspección técnica, el estudio de la documentación y diferentes mediciones o pruebas.

Cuando la impermeabilización está oculta o no existen indicios suficientes, puede ser necesario realizar catas en puntos seleccionados.

Es recomendable documentar los daños antes de efectuar reparaciones que puedan ocultar indicios relevantes.

Valorar los daños

Cómo demostrar que las humedades provienen de un elemento común y cuantificar los daños

Ponerse en manos de un abogado especialista en comunidades de vecinos para hacer un estudio de viabilidad jurídica, en el que se analiza el importe principal de daños cuantificado y detallado en el documento pericial, junto a los perjuicios indirectos como pueden ser no poder arrendar el piso, el coste de tener que desalojar la vivienda por riesgo de daños físicos, salud o destrozos, mudarse a otra casa u hotel mientras duren las obras y el de otros daños materiales.

La valoración puede incluir daños en revestimientos, instalaciones, vehículos, mercancías y otros elementos del inmueble.

Cuando el encargo lo requiere, el informe puede incluir una valoración económica de las actuaciones necesarias para corregir el origen de la filtración y reparar los daños ocasionados en el garaje, sótano o local comercial.

Qué pruebas conviene conservar

Una pieza clave para resolver el conflicto es la grabación donde el arquitecto confirma que la actuación del propietario fue incorrecta y causó daños.

Este tipo de prueba, siempre que se haya obtenido de manera legal (por ejemplo, en una reunión comunitaria o con el consentimiento implícito de los participantes), puede ser utilizada en un procedimiento legal para respaldar la versión de la comunidad.

Asimismo, resulta muy valioso contar con documentos, fotografías, permisos de obra (si los hay), y cualquier otra evidencia que demuestre que la comunidad no autorizó dicha intervención.

También es conveniente conservar las comunicaciones remitidas al presidente, al administrador, a la aseguradora, al ayuntamiento y a cualquier posible responsable.

Pasos para denunciar las filtraciones

1. Documentar la incidencia

La falta de una intervención inmediata no solo genera daños estéticos como manchas y malos olores, sino que puede comprometer la seguridad estructural al debilitar los muros de carga o provocar riesgos eléctricos graves si el agua alcanza el cableado o el foso del ascensor.

Además, la proliferación de hongos supone un riesgo directo para la salud de los residentes, lo que acabará derivando en una reparación mucho más costosa y compleja.

Conviene fotografiar y grabar las manchas, goteos, charcos, desprendimientos, eflorescencias, daños en el hormigón, corrosión y deterioro de vehículos o bienes.

2. Avisar al administrador o al presidente

Una vez identificado que los daños son por humedades provenientes de zonas comunes, el siguiente paso es actuar con rapidez informando al administrador para evitar que el problema escale.

El primer paso es poner en conocimiento de la comunidad de propietarios la situación, mediante envío de correo electrónico o burofax al administrador o al presidente, requiriendo la intervención inmediata para su subsanación o la celebración de una junta extraordinaria para solucionar el problema.

Para poder denunciar a la comunidad de vecinos por humedades provenientes de zonas comunes, necesitarás encargar un informe pericial que certifique el origen del daño y enviar un burofax al presidente o administrador solicitando el arreglo.

3. Solicitar una reparación urgente

El artículo 20.1.c de la Ley de Propiedad Horizontal obliga al administrador a atender las reparaciones urgentes e informar inmediatamente al presidente y resto de propietarios:

1. Corresponde al administrador: c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.

La comunidad de propietarios debe actuar de oficio y ejecutar las obras necesarias para la reparación de humedades, sin requerir acuerdo previo de la Junta, siempre que el coste repercutido anualmente no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, conforme a lo dispuesto en el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal

Si la reparación de las humedades no puede esperar por hacer inhabitable la vivienda, se pueden hacer las obras oportunas y repercutir esa factura a la Comunidad.

4. Pedir una junta extraordinaria u ordinaria

Si la reparación no es de carácter urgente y la comunidad no da respuesta alguna o hay retrasos en la obra, antes de denunciar los daños por humedades por la vía judicial, hay que esperar a la celebración de una junta ordinaria para dejar constancia de la situación.

La reclamación se puede llevar a cabo de forma escrita, que es lo recomendable, a través de la Junta de Propietarios o la propia Administración de la Finca, en caso de que fuera esta la encargada.

Convocar una junta extraordinaria, en la que se recojan todos los antecedentes y se tomen decisiones basadas en pruebas técnicas.

5. Comunicar el siniestro a la aseguradora

Notifique al seguro del edificio, que puede intervenir para determinar si existe cobertura o si procede una reclamación al causante.

Si dispone de seguro de parte a su compañía a fin de que verifiquen lo mismos y valoren sus daños para su reclamación y, respecto de quien resulte responsable, plantear una demanda para que se solucione la causa de la humedad.

6. Acudir a los MASC

Requerimiento y oferta vinculante: Desde la entrada de la Ley de eficiencia Procesal, antes de demandar, se debe acreditar haber acudido a alguno de los Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC) para intentar alcanzar un acuerdo amistoso, de lo contrario la demanda será rechazada.

Los MASC permiten intentar alcanzar un acuerdo amistoso sobre el origen de la filtración, las obras necesarias, el plazo de ejecución y la indemnización por los daños acreditados.

7. Presentar una reclamación judicial

Si no se alcanzó acuerdo en el MASC, toca plantearse la opción de denunciar a la Comunidad de vecinos.

Lo más probable es que tenga que ser ante el Juez para que obligue a ésta a realizar las reparaciones y dejar la propiedad en el estado anterior a las humedades, o a asumir el coste de la reparación llevada a cabo por el propietario.

Con esta la persona o vecinos afectados están en el derecho de pedir no solo la reparación del problema de humedad, sino una compensación por los daños ocasionados por esta.

Si no recibes respuesta o no actúan, el siguiente paso sería acudir a los MASC y a la vía judicial.

¿Es necesario pasar antes por la junta?

Aclarar que el perjudicado tiene acción directa e inmediata contra la comunidad de propietarios sin necesidad de tener que someter previamente el asunto a la comunidad de propietarios, al amparo del artículo 16.2 LPH, ya que dicho precepto faculta al propietario para solicitar que se tome una decisión sobre el tema, pero no le obliga a pasar por la decisión que se adopte en la junta, “pues el derecho a solicitar la tutela judicial efectiva no está supeditado ni condicionado a ninguna reclamación o petición previa a la junta” (SAP Sevilla, Sección 5ª, 27/2/2009).

Evidentemente, si somete el tema a la junta y ésta no se pronuncia o lo hace de forma negativa, podrá además impugnar el acuerdo, sin que el hecho de que no lo haga impida que pueda utilizar la acción directa que deriva del artículo 10.1 LPH (SAP Madrid, Sección 25ª, 15/7/2011).

La junta resulta útil para dejar constancia formal de la incidencia, recabar acuerdos y documentar la negativa o la falta de actuación, aunque la tutela judicial no queda necesariamente condicionada a una decisión comunitaria previa.

Qué debe contener el burofax

El burofax debe identificar la finca, la plaza de garaje o la zona afectada, describir las filtraciones y sus consecuencias, indicar cuándo aparecen y solicitar expresamente la inspección y reparación del origen del problema.

También debe requerir que se adopten medidas urgentes cuando exista riesgo para la seguridad estructural, las instalaciones eléctricas, los vehículos o la salud de los residentes.

Es conveniente adjuntar fotografías, vídeos, informes, presupuestos y cualquier comunicación anterior, además de fijar un medio que permita acreditar la recepción del requerimiento.

Plazos para reclamar

Existen distintos plazos de garantía en relación con los daños derivados de elementos comunes de un edificio:

Plazo	Tipo de daño o responsabilidad
10 años	daños estructurales que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos esenciales.
3 años	defectos de habitabilidad, que comprenden los supuestos más habituales, como humedades, ruidos, olores, deficiencias de aislamiento o problemas en el uso de garajes.
1 año	defectos de acabado o terminación.
5 años	exigir responsabilidad a la comunidad de propietarios por daños derivados de la falta de conservación o mantenimiento de los elementos comunes.

Ahora bien, estos plazos no determinan automáticamente el plazo para reclamar, ya que este dependerá del tipo de reclamación a ejercitar:

Si la reclamación se fundamenta en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), los plazos de garantía serán de 10, 3 o 1 año según el tipo de daño, y el plazo para demandar será de 2 años desde que se manifiestan los daños.

Si se trata de una acción de responsabilidad extracontractual (artículo 1902 del Código Civil), el plazo es de 1 año desde que se conoce el daño y la identidad del responsable.

En caso de reclamación frente a la comunidad de propietarios por incumplimiento de su deber de conservación (obligación legal o estatutaria), podría considerarse una acción de carácter contractual, con un plazo de 5 años (tras la reforma del artículo 1964 del Código Civil en 2015).

Dicho lo anterior, en la mayoría de los supuestos de daños por humedades en régimen de propiedad horizontal, los tribunales suelen aplicar el plazo de 1 año, al encuadrarlos dentro de la responsabilidad extracontractual.

Qué daños pueden reclamarse

Una filtración mantenida puede ir degradando el garaje de forma lenta pero constante. Con el tiempo pueden aparecer:

deterioro de pintura, revestimientos y acabados
pérdida de adherencia en morteros
degradación del hormigón
corrosión de armaduras o piezas metálicas
daños en instalaciones cercanas
aumento de humedad ambiental en el espacio
empeoramiento progresivo del punto de entrada de agua

Los daños por humedades más habituales, que corresponde solucionar a la comunidad, suelen ser causados por filtraciones en fachadas y tejados o roturas de tuberías, canalones o bajantes.

Además de los daños en elementos comunes, pueden reclamarse los perjuicios materiales que afecten a una plaza de garaje, un vehículo, mercancías, instalaciones o cualquier otro bien cuya relación con la filtración quede acreditada.

El importe principal de daños puede cuantificarse y detallarse en el documento pericial, junto a los perjuicios indirectos como pueden ser no poder arrendar el piso, el coste de tener que desalojar la vivienda por riesgo de daños físicos, salud o destrozos, mudarse a otra casa u hotel mientras duren las obras y el de otros daños materiales.

Qué hacer si la comunidad niega su responsabilidad

La comunidad culpa al ayuntamiento ya que dicen que es una tubería de cloaca de la calle y éste culpa a la comunidad.

A través del Ayuntamiento podrá solicitar un Informe elaborado por un técnico municipal y si dicho Informe y la pericial que usted encargue coinciden, más fuerza tendrá la futura demanda que usted interponga.

Puede solicitarlo en el ayuntamiento, a fin de que lo inspeccionen los técnicos municipales e informen en el correspondiente expediente que se aba al efecto, sobre la causa-origen de la humedad, que efectivamente puede obedecer a filtraciones de capas freáticas o canalizaciones, con lo que dispondrá de información.

Antes de iniciar acciones judiciales, deberá requerir al responsable (Ayuntamiento o Comunidad de Propietarios) para que se haga cargo de la reparación y, en su caso, indemnización si procede.

Si no atienden al requerimiento, deberá iniciar la vía judicial.

Qué puede hacer la comunidad si el daño lo causó un vecino

En estos casos, lo recomendable es que la comunidad:

Solicite un informe pericial independiente, que confirme el origen y causa de los daños.
Convoque una junta extraordinaria, en la que se recojan todos los antecedentes y se tomen decisiones basadas en pruebas técnicas.
Notifique al seguro del edificio, que puede intervenir para determinar si existe cobertura o si procede una reclamación al causante.
Considere acciones legales contra el propietario responsable, en caso de que este insista en eludir su responsabilidad.

En ese caso, la comunidad puede:

Negarse a asumir el coste, dejando constancia formal en el acta de junta.
Interponer una demanda judicial por responsabilidad extracontractual, en base al artículo 1902 del Código Civil: “El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado”.
Reclamar al seguro de la comunidad que subrogue los derechos de reclamación, si asumen la reparación provisionalmente para evitar males mayores.

Cómo debe realizarse la reparación

La clave no está en ocultar la mancha. La clave está en seguir una lógica correcta de intervención.

Localizar el origen real

Antes de pensar en materiales o soluciones, hay que entender por dónde entra el agua y qué elemento está fallando. Esta fase es la que más suele marcar la diferencia entre una reparación útil y un parche.

Revisar el alcance del daño

No basta con saber que entra agua. También hay que valorar qué ha deteriorado ya esa filtración: acabado, hormigón, armaduras, juntas, revestimientos o elementos próximos.

Actuar sobre la causa

Si el origen está en una terraza, fachada, junta o encuentro exterior, la reparación debe resolver ese punto. Tratar solo el interior del garaje sin corregir el punto de entrada suele alargar el problema.

Recuperar la zona afectada

Una vez controlada la entrada de agua, se puede reparar el daño visible y devolver al elemento unas condiciones más correctas de funcionamiento y protección.

Reparar solo el lugar visible sin localizar el origen suele dar resultados temporales.

Cuándo conviene actuar con urgencia

Hay situaciones en las que no tiene sentido seguir esperando:

cuando el agua entra de forma repetida
cuando ya existen daños visibles en hormigón o revestimientos
cuando aparecen manchas en varias zonas
cuando el problema empeora con cada lluvia
cuando el garaje forma parte de una comunidad que ya acumula otras patologías exteriores

Cuando la filtración se repite desde hace tiempo aparecen varios puntos con humedad a la vez, la fachada, patios o balcones también muestran daños, existen grietas, desprendimientos o degradación en otras zonas, o el edificio acumula pequeñas reparaciones que no han resuelto el origen, lo que parece una simple filtración en garaje puede estar avisando de un problema más global en la envolvente del inmueble.

Actuar a tiempo no siempre significa hacer una gran obra. A veces significa simplemente revisar bien el origen antes de que el deterioro siga creciendo.

Preguntas frecuentes

¿Por qué hay filtraciones de agua en mi garaje cuando llueve?

Normalmente porque existe un fallo en impermeabilización, una fisura, una junta deteriorada o un problema en patios, terrazas, fachada o encuentros constructivos que permiten la entrada del agua.

¿Cómo saber de dónde viene una filtración en un garaje?

No siempre coincide con el punto donde aparece la mancha. Hay que revisar el recorrido del agua y valorar si el origen está en el exterior, en una terraza, en un muro enterrado o en un encuentro mal resuelto.

¿Se puede reparar una filtración de garaje solo por dentro?

A veces se puede actuar sobre el síntoma, pero si no se resuelve el punto real de entrada, lo normal es que la filtración vuelva a aparecer.

¿Cuándo es grave una filtración de agua en un garaje?

Cuando se repite con frecuencia, afecta varias zonas, deteriora hormigón o revestimientos, o aparece junto con otras patologías del edificio como grietas, humedades o daños en fachada y balcones.

¿Puede determinarse si la filtración procede de un elemento común o privativo?