Las filtraciones de agua en garajes son una de las situaciones más comunes en comunidades de propietarios. Ya sea por las lluvias, por desperfectos en el sistema de drenaje o simplemente por falta de mantenimiento, estos casos suelen darse con frecuencia y pueden ocasionar roces entre vecinos o con la comunidad cuando se plantea el problema.
Los garajes y sótanos son los espacios más vulnerables a la entrada de agua en cualquier edificio. Al estar total o parcialmente enterrados, están en contacto permanente con el terreno húmedo y sometidos a la presión hidrostática del agua subterránea.
Las filtraciones de agua en garajes son uno de esos problemas que muchas veces se intentan aguantar durante demasiado tiempo. Al principio parece una simple mancha, una gotera puntual o un poco de humedad en una pared. Después aparecen charcos, pintura deteriorada, olor a humedad o zonas donde el hormigón empieza a mostrar desgaste.
Lo importante en estos casos no es secar la zona y esperar a que no vuelva a pasar. Lo importante es entender por dónde entra el agua y qué está fallando en el edificio para que el garaje esté recibiendo esa humedad.
Por qué aparecen filtraciones de agua en los garajes
La causa más común de estas filtraciones en sótanos es la presión creada por el agua en el suelo que rodea los cimientos. Durante períodos de lluvia fuerte o persistente, el suelo puede saturarse, creando presión hidrostática -o presión de agua- que puede empujar la humedad y el agua a través de las paredes y el piso del sótano.
La tierra más suelta alrededor de la base tiende a absorber más agua. El área alrededor de la casa a menudo se inunda con agua de lluvia de canaletas obstruidas o bajantes que descargan agua justo al lado de los cimientos.
Cuando el suelo se expande, crea una presión lateral contra los cimientos. Las paredes de los cimientos aparecerán mojadas o comenzarán a filtrar agua solo de manera intermitente después de fuertes lluvias.
Los garajes y sótanos son los espacios más vulnerables a la entrada de agua en cualquier edificio. Al estar total o parcialmente enterrados, están en contacto permanente con el terreno húmedo y sometidos a la presión hidrostática del agua subterránea.
Las causas más frecuentes son el envejecimiento o la ausencia de impermeabilización en los muros perimetrales en contacto con el terreno, las juntas de dilatación que han perdido su sellado original, las fisuras en la losa o en los muros de hormigón provocadas por asientos diferenciales o por la propia retracción del material, y la presión del agua del terreno durante episodios de lluvia intensa o cuando el nivel freático sube.
En garajes comunitarios bajo edificios de pisos, también es habitual que el agua entre por las rampas de acceso cuando el sistema de recogida de aguas no está dimensionado correctamente o cuando los sumideros están obstruidos.
El agua no siempre aparece donde se origina la filtración
Cuando entra agua en un garaje, rara vez sucede por casualidad. Lo importante es entender que el agua no siempre entra justo por el punto donde se ve la mancha. Muchas veces se desplaza por el interior del elemento constructivo hasta aparecer en otra zona distinta.
No todas las filtraciones de agua en garajes responden al mismo problema. Una de las preguntas más comunes es si el agua entra “por el propio garaje”. La mayoría de las veces, la respuesta es no.
También es bastante frecuente que el agua entre por fachada, medianera o encuentros con balcones, y termine manifestándose en el interior del garaje.
Muchas filtraciones de garaje no se entienden bien si no se revisa el exterior del edificio. La diferencia entre una solución provisional y una intervención útil está en localizar bien el origen y corregir la causa antes de reparar solo la parte visible.
La clave no está en ocultar la mancha.
- Antes de pensar en materiales o soluciones, hay que entender por dónde entra el agua y qué elemento está fallando.
- No basta con saber que entra agua.
- Si el origen está en una terraza, fachada, junta o encuentro exterior, la reparación debe resolver ese punto.
- Muchas filtraciones de garaje no se entienden bien si no se revisa el exterior del edificio.
Tipos de humedad que pueden aparecer
Hay tres tipos de defectos por humedades que pueden presentarse en los espacios de las edificaciones, ya sea en los garajes, pisos u otras zonas comunes.
Humedad por filtración
Estas son las típicas manchas que se presentan en las paredes o muros. Sea cual sea la causa, si estos problemas no se atienden a tiempo pueden dar lugar a fallos en la estructura, como por ejemplo desprendimiento de piezas.
Cuando las humedades en garajes se dan por filtraciones, es necesario aclarar si esta se origina por problemas en la estructura o proviene de una vivienda en sí.
Humedad por capilaridad
Este es el tipo de humedad en garaje que se suele detectar en los suelos o en las partes bajas de las paredes o muros. Este resulta ser un grave problema porque afecta los cimientos de toda la estructura.
La humedad que aparece en forma de eflorescencias blanquecinas en los muros es una señal temprana de que el agua está atravesando el hormigón aunque todavía no haya goteo visible.
Humedad por condensación
Es el tipo de humedad que suele presentarse por las actividades propias del día a día en la cocina, baños y con los propios equipos como calentadores o aires acondicionados.
Por este motivo, se hace necesario determinar si la humedad proviene de una filtración, por capilaridad o por condensación.
Cómo distinguir la gravedad del problema
El principal error en este tipo de patologías es pensar que, mientras el agua no caiga en exceso, el problema puede esperar.
Una humedad difusa en las paredes permite programar la intervención con calma. Cuando hay goteo activo, charcos en el suelo o el agua alcanza instalaciones eléctricas, la intervención es urgente.
Porque cuando una filtración se mantiene en el tiempo, el daño no suele quedarse solo en la superficie.
Después aparecen charcos, pintura deteriorada, olor a humedad o zonas donde el hormigón empieza a mostrar desgaste.
Las filtraciones de agua en garajes y sótanos raramente se resuelven solas.
Filtraciones causadas por lluvias intensas o persistentes
Durante períodos de lluvia fuerte o persistente, el suelo puede saturarse, creando presión hidrostática que puede empujar la humedad y el agua a través de las paredes y el piso del sótano.
Probablemente exista un nivel freático que varíe con aportaciones estacionales, y con el empuje de las cimentaciones de los edificios colindantes que serán más superficiales, genere una presión de agua importante.
En una casa situada junto a una finca en pendiente, los movimientos de tierra pueden modificar el recorrido natural del agua. Si los destierros quedan abandonados y se forman piscinas con las lluvias, el agua puede acumularse junto al garaje y aumentar la humedad en las paredes y el suelo.
En estos casos, la pintura puede empezar a desprenderse y los objetos almacenados pueden quedar cubiertos de moho.
El área alrededor de la casa a menudo se inunda con agua de lluvia de canaletas obstruidas o bajantes que descargan agua justo al lado de los cimientos.
¿Debe pagar la comunidad las filtraciones del garaje?
La comunidad tiene la obligación de mantener en perfecto estado todas las áreas del edificio.
Tanto la Ley de Propiedad Horizontal como la Ley de Ordenación de la Edificación resultan claves para determinar las responsabilidades al presentarse este tipo de problemas.
Sin embargo, la responsabilidad depende del origen de la humedad y de la causa concreta de los daños.
Cuando se presenta una avería en tuberías de naturaleza común, o por falta de una correcta impermeabilización de la estructura, la comunidad deberá hacerse cargo.
Las humedades que provienen del subsuelo y afectan a los garajes o viviendas inferiores deben ser asumidas por la comunidad.
Los elementos estructurales, como muros de carga, cimentación, forjados o garajes, suelen ser competencia de la comunidad.
En filtraciones de agua en garajes y sótanos de comunidades, la intervención debe aprobarse en junta y ejecutarse con garantía escrita.
Cuando la filtración procede de un propietario
Cuando las humedades en garajes se dan por filtraciones, es necesario aclarar si esta se origina por problemas en la estructura o proviene de una vivienda en sí.
En una comunidad de propietarios, el vecino del piso bajo sufrió filtraciones de agua provenientes del plato de ducha del primer piso. En lugar de notificar a la comunidad o recurrir a un profesional cualificado, este propietario decidió realizar la reparación por su cuenta, sin ser técnico ni contar con licencia o permiso alguno.
Poco tiempo después, el arquitecto encargado de la Inspección Técnica de Edificios advirtió que, debido a esta actuación deficiente, se habían producido daños estructurales en el edificio, particularmente en la zona del garaje.
Ante esta situación, el propietario del bajo exigió que la comunidad asumiera los costes de reparación estructural. Sin embargo, la evidencia técnica apuntaba a que los daños fueron consecuencia directa de su intervención negligente.
Aunque los elementos estructurales suelen ser competencia de la comunidad, si los daños fueron provocados por una actuación particular y negligente, la responsabilidad debe recaer en quien los causó.
Qué establece la Ley de Propiedad Horizontal
La Ley de Propiedad Horizontal establece con claridad ciertas obligaciones y límites para los propietarios.
En particular, el artículo 7.2 prohíbe expresamente a cualquier vecino realizar obras que modifiquen elementos comunes, afecten la seguridad o estructura del edificio, sin autorización de la comunidad y las licencias correspondientes.
Por tanto, si un propietario actúa por su cuenta y causa daños, debe asumir la responsabilidad de su acción.
En este caso, el hecho de que el vecino actuara sin ser profesional, sin permiso y sin intervención de un técnico colegiado, convierte su actuación en un acto imprudente que ha derivado en un perjuicio para la comunidad.
La respuesta general sería no, al menos no sin una investigación y delimitación clara de responsabilidades.
Derechos de los propietarios, aunque no tengan garaje
Usted como cualquier propietario del edificio, aunque no tenga plaza de garaje, o aunque no usase un ascensor porque vive en el bajo o que no tuviera problemas de cubierta porque no vive en la última planta, tiene todo el derecho de pedir y recibir toda la información que usted necesite de un edificio del que forma parte proporcional.
Le ampara la Ley de Propiedad Horizontal, la Ley del Suelo, el Código Civil, las Normas Urbanísticas y otras disposiciones aplicables.
Evidentemente, si es usted contra la comunidad, está en principio en minoría, pero si todos los años son 2000 € de reparaciones, no sé cuánto le repercutirá a usted, pero año tras año seguro que ya comienza a ser “un pico”.
Tal vez deba plantearse la posibilidad de contratar un técnico que redacte un informe, evalúe los daños y posibles reparaciones, de modo que en Junta de Propietarios usted pueda argumentar que se buscan soluciones o pueda plantearse denunciar a la comunidad.
Qué hacer ante una filtración de agua en el garaje
1. Identificar el origen
Lo primero es identificar el origen de las humedades.
Antes de pensar en materiales o soluciones, hay que entender por dónde entra el agua y qué elemento está fallando.
Lo cierto es que nos gustaría saber de dónde viene ese agua, que no sabemos si es de lluvia o va acompañada de aguas sucias por alguna tubería rota, pero no sabemos si hay alguna forma de localizar esas posibles fugas.
Creo que el problema principal es encontrar el origen.
Seguramente ya te han señalado la solución, pero debe controlarlo un profesional, la actuación y la patología.
Deberéis acudir a un arquitecto y solicitar el estudio de lo que sucede, que os aporte soluciones y controle la ejecución.
2. Documentar los daños
Es muy valioso contar con documentos, fotografías, permisos de obra -si los hay- y cualquier otra evidencia que demuestre que la comunidad no autorizó dicha intervención.
La aparición de filtraciones en garajes es una de las situaciones más comunes en comunidades.
Las fotografías de las manchas, las eflorescencias, la pintura desprendida, los charcos y el estado del hormigón pueden ayudar a demostrar la evolución del problema.
3. Informar por escrito
La reclamación se puede llevar a cabo de forma escrita, que es lo recomendable, a través de la Junta de Propietarios o la propia Administración de la Finca, en caso de que fuera esta la encargada.
Pruebe a mostrar el problema a algún técnico o alguna empresa especializada en este tipo de problemas.
Pruebe a enviar un correo al administrador o presidente informando que, como propietaria y por el derecho que le ampara, quiere presentar opciones, presupuestos y posibles soluciones.
También es posible enviar avisos y burofaxes para dejar constancia de la existencia de las filtraciones y de la solicitud de reparación.
4. Solicitar un informe pericial
La comunidad debe solicitar un informe pericial independiente que confirme el origen y la causa de los daños.
Una vez obtenida esta evaluación se puede proceder a una demanda.
El informe debe determinar si la humedad procede de una filtración, por capilaridad o por condensación, y si está relacionada con la estructura, una instalación común, una vivienda particular, el subsuelo, la fachada o un edificio colindante.
5. Convocar una junta extraordinaria
La comunidad debe convocar una junta extraordinaria, en la que se recojan todos los antecedentes y se tomen decisiones basadas en pruebas técnicas.
En la junta pueden presentarse opciones, presupuestos y posibles soluciones, además de dejar constancia formal de la posición de los propietarios.
6. Comunicar el siniestro al seguro
Es recomendable notificar al seguro del edificio, que puede intervenir para determinar si existe cobertura o si procede una reclamación al causante.
El seguro de la comunidad puede subrogar los derechos de reclamación si asume la reparación provisionalmente para evitar males mayores.
La importancia de las pruebas
Una pieza clave para resolver el conflicto es la grabación donde el arquitecto confirma que la actuación del propietario fue incorrecta y causó daños.
Este tipo de prueba, siempre que se haya obtenido de manera legal, por ejemplo, en una reunión comunitaria o con el consentimiento implícito de los participantes, puede ser utilizada en un procedimiento legal para respaldar la versión de la comunidad.
Asimismo, resulta muy valioso contar con documentos, fotografías, permisos de obra -si los hay- y cualquier otra evidencia que demuestre que la comunidad no autorizó dicha intervención.
La evidencia técnica debe permitir establecer:
- El punto o los puntos por los que entra el agua.
- La relación entre las lluvias y la aparición de las humedades.
- La existencia de presión hidrostática o subida del nivel freático.
- El estado de la impermeabilización.
- La posible existencia de fugas en tuberías.
- La responsabilidad de la comunidad, de un propietario, de una empresa constructora o de un inmueble colindante.
- La gravedad de los daños en muros, cimentaciones, forjados o instalaciones.
Soluciones de impermeabilización
La elección del sistema depende de si es posible actuar por el exterior del muro -lo más eficaz, pero no siempre viable en entornos urbanos- o si hay que intervenir únicamente desde el interior.
Impermeabilización exterior
Cuando se puede acceder al trasdós del muro, la solución habitual es aplicar una lámina impermeabilizante o una membrana drenante sobre la cara exterior del hormigón antes de rellenar con tierra.
Se coloca algún tipo de impermeabilización, quizá con una lámina drenante y una capa de mortero armado.
La actuación exterior permite intervenir en el punto por el que el agua entra antes de que atraviese el muro. Sin embargo, puede resultar complicada cuando el garaje limita con otros edificios, negocios, calles, patios o parcelas ajenas.
Soluciones desde el interior
Cuando solo es posible actuar desde el interior, se recurre a morteros impermeabilizantes por cristalización, que penetran en la masa del hormigón y sellan los poros y fisuras desde dentro, o a sistemas de drenaje interior que recogen el agua y la canalizan hasta un sumidero.
Actualmente, la realización de un tabique paralelo para crear una cámara bufa perimetral puede resultar poco viable cuando las plazas de garaje están muy ajustadas y no existe espacio suficiente.
En algunos casos se ha planteado colocar una chapa metálica y pintar. Sin embargo, una chapa pegada al muro no necesariamente resuelve el origen de la humedad.
Si la humedad sigue ahí detrás de la chapa metálica, en muros de garaje de hormigón con su correspondiente armadura, esta puede verse dañada.
La clave no está en ocultar la mancha. La reparación debe resolver el punto por el que entra el agua.
Canaletas y drenaje
En garajes comunitarios bajo edificios de pisos, también es habitual que el agua entre por las rampas de acceso cuando el sistema de recogida de aguas no está dimensionado correctamente o cuando los sumideros están obstruidos.
Cuando empezaron los problemas se realizó una canaleta perimetral, pero eso no evitó que las humedades siguiesen saliendo.
Los sistemas de drenaje interior pueden recoger el agua y canalizarla hasta un sumidero.
En la zona donde está la bomba no se ha visto mucha humedad.
Cuando hay goteo activo, charcos en el suelo o el agua alcanza instalaciones eléctricas, la intervención es urgente.
Por qué no basta con pintar o colocar una chapa
Las filtraciones de agua en garajes son uno de esos problemas que muchas veces se intentan aguantar durante demasiado tiempo.
El principal error en este tipo de patologías es pensar que, mientras el agua no caiga en exceso, el problema puede esperar.
Una solución que únicamente limpia y pinta la pared puede ocultar temporalmente las marcas, pero no elimina la entrada de agua.
Como las humedades vuelven a salir, esta vez han optado por colocar una chapa metálica y pintar.
La chapa será aluminio, ¿verdad?
La humedad sigue ahí detrás de la chapa metálica, en muros de garaje que son de hormigón con su correspondiente armadura, que puede verse dañada.
No todas las filtraciones de agua en garajes obligan a pensar en una intervención amplia. Hay casos donde el problema está bien localizado y puede resolverse de forma concreta.
Actuar a tiempo no siempre significa hacer una gran obra. La diferencia entre una solución provisional y una intervención útil está en localizar bien el origen y corregir la causa antes de reparar solo la parte visible.
Filtraciones en muros pantalla y sótanos profundos
En algunos edificios, los muros pantalla se han realizado por bataches hasta una profundidad de sótano -3. Después ya no se ha realizado ningún tabique ni cámara bufa.
Las humedades pueden darse en distintos paños verticales de los sótanos -2 y -3 y a distintas alturas, dando la sensación de que se filtran a través del muro.
En el encuentro con la solera no siempre aparecen humedades, a no ser que haya mucha filtración a través del muro.
Probablemente exista un nivel freático que varíe con aportaciones estacionales y genere una presión de agua importante.
En estos casos, el estudio debe analizar el comportamiento de los muros, la presión del agua, las juntas, las fisuras, la impermeabilización y el sistema de drenaje.
Responsabilidad de constructoras y promotoras
Hablamos de una obra nueva como aquella que genera una nueva edificación.
Para las edificaciones más antiguas, estas reclamaciones a constructoras quizás ya no tengan cabida.
Sumado a esto, es necesario que toda edificación pase por una Inspección Técnica de Edificaciones.
La promotora vigilará sus intereses; vuestro técnico, los de la comunidad.
Consultadlo también con el arquitecto que realizó la obra del edificio: él es probablemente el proyectista y quien mejor conozca el inmueble, aunque su cliente fue el promotor.
Deberéis acudir a un arquitecto y solicitar el estudio de lo que sucede, que os aporte soluciones y controle la ejecución.
El aparejador de la obra puede dar por buena una determinada solución, pero resulta conveniente que la comunidad disponga de un técnico independiente que defienda sus intereses.
Qué ocurre si un propietario se niega a reparar
Si el propietario responsable insiste en eludir su responsabilidad, la comunidad puede negarse a asumir el coste, dejando constancia formal en el acta de junta.
También puede interponer una demanda judicial por responsabilidad extracontractual, en base al artículo 1902 del Código Civil: “El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado”.
La comunidad puede reclamar al seguro que subrogue los derechos de reclamación, si asume la reparación provisionalmente para evitar males mayores.
También puede considerar acciones legales contra el propietario responsable, en caso de que este insista en eludir su responsabilidad.
Aunque lo ideal es que no se proceda de forma legal, hay situaciones que requieren que se actúe de esta forma para poder dar solución a estos problemas.
Cómo prevenir nuevas filtraciones
Este caso pone de manifiesto la importancia de actuar siempre a través de los cauces establecidos: notificar las incidencias al administrador, solicitar intervención técnica, respetar los elementos comunes y evitar reparaciones por cuenta propia en zonas sensibles.
La comunidad debe mantener en perfecto estado todas las áreas del edificio.
Conviene revisar periódicamente:
- Las canaletas y los bajantes.
- Los sumideros y las rampas de acceso.
- Las juntas de dilatación.
- Los muros perimetrales en contacto con el terreno.
- Las fisuras en la losa y en los muros de hormigón.
- Las instalaciones eléctricas situadas en zonas expuestas al agua.
- Los sistemas de drenaje y las bombas de achique.
- La impermeabilización exterior cuando exista acceso al trasdós del muro.
Muchas veces, un problema menor como una filtración puede transformarse en una disputa comunitaria compleja si no se siguen los procedimientos adecuados.
La prevención, la comunicación y el respeto a las normas comunitarias son siempre la mejor garantía para evitar conflictos mayores.
Si esto te suena demasiado familiar, ahora es el momento de actuar antes de que su sótano húmedo empeore y haga que las reparaciones sean mucho más difíciles.
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