Comprar una vivienda de obra nueva y descubrir que el promotor no ha instalado la depuradora puede impedir la obtención de la cédula de habitabilidad, retrasar la entrega del inmueble y dificultar la contratación de los suministros básicos.
La cédula de habitabilidad es un documento que acredita que la vivienda cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad.
En términos generales, la cédula certifica que la vivienda reúne las condiciones necesarias de seguridad, superficie, salubridad, distribución e instalaciones para ser habitada. La cédula de habitabilidad en Catalunya es un documento obligatorio que certifica que una vivienda cumple con los requisitos mínimos para ser habitada. Sin ella, no se puede vender, alquilar o contratar suministros básicos.
Por qué la falta de depuradora puede impedir la cédula
La cédula de habitabilidad no se limita a comprobar el estado interior de la vivienda. Efectivamente, la cédula de habitabilidad no es exclusivamente del interior de la vivienda, sino que afecta también al inmueble.
Entre los requisitos que pueden revisarse se encuentran las instalaciones de agua, evacuación de aguas residuales, saneamiento, electricidad, ventilación y dotación higiénica. El Decreto 141/2012 establece las condiciones mínimas que toda vivienda debe cumplir para obtener la cédula de habitabilidad. Estos requisitos abarcan aspectos de superficie, altura, iluminación, ventilación, instalaciones y dotación higiénica.
Cuando una promoción necesita una depuradora para tratar las aguas residuales y esta instalación no se ha ejecutado, no funciona o no está legalizada, la Administración puede considerar que la vivienda no dispone de un sistema adecuado de saneamiento. En ese caso, el técnico puede no emitir un certificado favorable y la Administración puede denegar la cédula.
La empresa de agua puede exigir un certificado de disponibilidad del suministro o determinadas obras de conexión, mientras que la compañía eléctrica puede aplicar requisitos diferentes. Tenía entendido que sí, pero me ha sorprendido que después de hacer algunos trámites para verficar la instalación del agua, me dan papeles, etc. y casi sin darme cuenta me han cambiado el contrato de provisional de obra por un contrato doméstico provisional, en el que me indican que según DOGC 597 (sep. 1985) se permite contratar provisional mientras se están realizando las obras.
Al final, si los del agua lo hacen, y los de electricidad no, vaya descontrol, ¿no?. El contrato de suministro eléctrico no me han pedido renovarlo, pero el de agua sí, anualmente.
Qué documentos acreditan que la vivienda puede ser habitada
Los ayuntamientos suelen pedir un certificado de habitabilidad realizado por facultativo competente, arquitecto colegiado, de que el edificio o, en su caso, la parte del mismo susceptible de un uso individualizado, se ajusta a las condiciones que supusieron el otorgamiento de la primera o anterior licencia de ocupación a la que se solicita.
Para edificios antiguos que no dispongan de licencia de ocupación anterior se debe adjuntar igualmente certificado de habitabilidad realizado por facultativo competente, arquitecto colegiado, de que el edificio o, en su caso, la parte del mismo susceptible de un uso individualizado se ajusta a las condiciones exigibles para el uso al que se destina.
En una promoción nueva suelen ser relevantes la licencia de primera ocupación, el certificado final de obra y habitabilidad, los certificados de las instalaciones, la documentación de las acometidas y, cuando corresponda, la autorización o puesta en funcionamiento del sistema de depuración.
La normativa catalana distingue tres modalidades de cédula, cada una adaptada a la situación concreta del inmueble.
| Modalidad | Aplicación | Solicitante | Documento clave | Vigencia |
|---|---|---|---|---|
| 1.ª ocupación | Obra nueva | Promotor / propietario | Certificado final de obra visado | 25 años |
| 2.ª ocupación | Vivienda usada | Propietario | Certificado de habitabilidad del técnico | 15 años |
| Rehabilitación | Reforma integral | Promotor / propietario | Certificado final de obra de rehabilitación | 15 años |
Qué normativa de habitabilidad debe cumplir la vivienda
La normativa aplicable depende de la comunidad autónoma y, en determinados aspectos, del ayuntamiento. Las normas de habitabilidad han ido cambiando y para cada vivienda se aplica la que estaba en vigor en el momento en que se construyó.
En Catalunya, las principales normas que rigen este procedimiento son:
- Decreto 141/2012: establece las condiciones mínimas de habitabilidad.
- Ley 18/2007 del derecho a la vivienda: regula el acceso y mantenimiento de viviendas habitables en Catalunya.
- Ordenanzas municipales: cada ayuntamiento define requisitos específicos sobre licencias y legalización de obras.
La normativa es clara: cualquier intervención que altere distribución, superficie o instalaciones debe declararse mediante licencia. En caso contrario, la administración puede denegar la cédula y exigir la restauración de la legalidad urbanística.
Si la promoción se encuentra en otra comunidad autónoma, habrá que revisar la regulación territorial correspondiente y las exigencias concretas sobre abastecimiento y evacuación de aguas residuales.
La diferencia entre cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación
La cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación no son necesariamente el mismo documento. La cédula acredita que la vivienda cumple condiciones mínimas de habitabilidad (superficie, ventilación, instalaciones), mientras que la licencia de primera ocupación acredita, según la normativa local, que la edificación puede ocuparse conforme al proyecto y a las autorizaciones concedidas.
En la web lo que piden es Cédula de habitabilidad o documento de primera ocupación.
En algunos municipios, la primera ocupación y la cédula intervienen en trámites distintos; en otros, la documentación de primera ocupación forma parte del expediente que permite obtener o acreditar la habitabilidad.
Qué ocurre si el promotor retrasa la entrega por no instalar la depuradora
De repente, hemos comprado una vivienda, hemos ido dando las cantidades de dinero a cuenta que se nos han exigido y en el contrato pone que los pisos se iban a entregar en una fecha determinada.
Imaginaos que en el contrato de compraventa que firmasteis con la promotora se estableció que la vivienda se entregaría en el primer trimestre de 2013, por ejemplo. Esa fecha ya ha pasado y no tenéis vuestras casas porque la promotora insiste en que no hay cédula de habitabilidad. Os dice que no tiene la culpa del retraso y os exige aceptar una prórroga.
En primer lugar, debéis saber que es cierto que el promotor ha de obtener una serie de licencias y autorizaciones administrativas. La Administración es quien ha de conceder estas licencias y autorizaciones, el promotor normalmente justifica el retraso en la entrega de la vivienda alegando que éste no le es imputable a él (pues la obra sí está acabada), sino a la Administración.
Sin embargo, que la Administración deba conceder la autorización no significa automáticamente que cualquier retraso quede fuera de la responsabilidad del promotor. Habrá que comprobar si el promotor solicitó a tiempo las licencias, si entregó correctamente la documentación, si la depuradora estaba prevista en el proyecto, si la obra se ejecutó conforme a lo autorizado y si el retraso deriva de una actuación administrativa imprevisible o de un incumplimiento imputable a la promotora.
Si la depuradora estaba incluida en el proyecto o era necesaria para que la promoción pudiera obtener la autorización de ocupación, su falta de instalación puede constituir un incumplimiento de las obligaciones de entrega de una vivienda apta para su uso.
Por tanto, cuando esto os sucede lo mejor es poneros en contacto con un abogado especialista en problemas de viviendas que os aconseje qué es mejor si exigir una indemnización por el retraso o incluso, en algunos casos, instar la resolución del contrato.
Qué revisar en el contrato de compraventa
El contrato puede contener información decisiva para determinar la responsabilidad del promotor. Conviene revisar especialmente:
- La fecha pactada para la entrega de la vivienda.
- Las condiciones o prórrogas previstas.
- La obligación de entregar la vivienda terminada y apta para la ocupación.
- Las licencias y autorizaciones que debía obtener la promotora.
- La existencia de una depuradora en el proyecto, la memoria de calidades o la licencia.
- Las condiciones relativas al alta de agua, electricidad, gas y saneamiento.
- Las cláusulas que regulen penalizaciones, indemnizaciones o resolución contractual.
- La existencia de avales o garantías sobre las cantidades entregadas a cuenta.
También es importante solicitar el expediente administrativo de la promoción, las comunicaciones del ayuntamiento, los informes de los técnicos y las respuestas de la empresa suministradora o de la entidad encargada del saneamiento.
Qué consecuencias puede tener no disponer de la cédula
Cuando descubro que me han vendido una casa sin cédula de habitabilidad, las consecuencias pueden ser variadas y significativas según el caso.
- Dificultad para acceder a los servicios básicos: Una de las consecuencias más inmediatas es la imposibilidad de dar de alta servicios esenciales como el agua, el gas o la electricidad. Esto puede hacer que la vivienda no sea utilizable hasta que se regularice la situación.
- Problemas legales: La validez del contrato de compraventa puede verse comprometida si no se informó adecuadamente sobre la ausencia de la cédula. Esto podría considerarse un incumplimiento del contrato o incluso un vicio oculto, ya que el vendedor tiene la obligación legal de garantizar que la vivienda es habitable. En algunos casos, la falta de este documento puede dar lugar a la rescisión del contrato, a reclamaciones de indemnización o, dependiendo de la normativa, a la nulidad de la venta.
- Denegación de la hipoteca: Aunque no es un requisito indispensable para conceder una hipoteca, sí lo es en el proceso de tasación. Por eso, si la vivienda no dispone de cédula de habitabilidad, es probable que los bancos rechacen su financiación a través de una sociedad homologada.
- Restricción para vender o alquilar: En caso de querer revender o alquilar la propiedad en el futuro, la falta de la cédula impedirá hacerlo legalmente, ya que se trata de un documento normalmente exigido por compradores e inquilinos.
- Posibles multas: Finalmente, existe el riesgo de enfrentar sanciones administrativas, ya que una vivienda sin cédula de habitabilidad puede no cumplir con los estándares mínimos de seguridad y habitabilidad establecidos por la normativa vigente.
La obligación legal de disponer de cédula vigente recae sobre el propietario transmitente (vendedor o arrendador).
Una vez caducada la cédula, es obligatorio renovarla para cualquier operación inmobiliaria o alta de suministros. Aunque técnicamente la compraventa puede formalizarse si el comprador exonera expresamente al vendedor de la obligación de entregarla (artículo 10 del Decreto 141/2012), en la práctica la mayoría de notarios exigen la cédula vigente y, sin ella, no se podrán dar de alta los suministros.
La falta de depuradora y los suministros
La existencia de agua o electricidad provisional no demuestra por sí sola que la vivienda reúna todas las condiciones para obtener la cédula.
Tenía entendido que sí, pero me ha sorprendido que después de hacer algunos trámites para verficar la instalación del agua, me dan papeles, etc. y casi sin darme cuenta me han cambiado el contrato de provisional de obra por un contrato doméstico provisional, en el que me indican que según DOGC 597 (sep. 1985) se permite contratar provisional mientras se están realizando las obras.
El contrato de suministro eléctrico no me han pedido renovarlo, pero el de agua sí, anualmente.
Un suministro provisional puede autorizarse durante la ejecución de las obras y quedar sujeto a renovación, condiciones técnicas o plazos. No equivale necesariamente a una autorización definitiva de ocupación ni acredita que la instalación de saneamiento esté terminada y legalizada.
La empresa de agua puede exigir un certificado de disponibilidad, una conexión independiente o la finalización de una infraestructura común. Hace años solicité La Cédula de Habitabilidad, tuve todos los documentos pero me falta El Certificado de Disponibilidad desde la compañía de suministro de agua potable.
La urbanización tiene un pozo y hay un arreglo con una urbanización más grande (a lado de nosotros) donde le damos agua de nuestro pozo y a cambio de eso , recibimos agua potable . La empresa de agua dice que es necesario a colocar un tubo nuevo desde mi casa directamente al punto de connexión en la calle.
La existencia de una infraestructura común, un pozo, una depuradora colectiva o un acuerdo entre urbanizaciones puede exigir documentación adicional. Mi pregunta es: La otras 4 casas consiguieron sus cedulas en 2009 y no tuvieron producir un certificado de disponibilidad . Estoy intentando encontrar la razón por lo que, necesito este certificado ahora, cuando me parece , en 2009 no estaba requerido.
Las exigencias pueden haber cambiado desde la fecha en que se tramitaron las cédulas de otras viviendas, o pueden existir diferencias entre sus expedientes, conexiones, licencias y condiciones urbanísticas. Las normas de habitabilidad han ido cambiando y para cada vivienda se aplica la que estaba en vigor en el momento en que se construyó.
Qué hacer inmediatamente
Antes de aceptar una prórroga o firmar documentos adicionales, conviene reunir toda la información técnica, contractual y administrativa.
- Solicitar al promotor una explicación escrita. Debe indicar por qué no se ha instalado la depuradora, cuál es el estado de la obra, qué autorización falta y qué fecha realista existe para completar el trámite.
- Solicitar copia del proyecto y de la licencia. Hay que comprobar si la depuradora aparece como instalación obligatoria de la promoción.
- Consultar directamente al ayuntamiento. Conviene pedir información sobre la licencia de primera ocupación, la cédula, el saneamiento y las condiciones pendientes.
- Contactar con la compañía de agua o la entidad de saneamiento. Debe solicitarse por escrito qué requisitos faltan para obtener el suministro definitivo.
- Contratar a un técnico independiente. Un arquitecto o arquitecto técnico puede comprobar si la vivienda y la urbanización cumplen las condiciones técnicas.
- Revisar el contrato con un abogado. El profesional debe valorar si existe retraso imputable, incumplimiento contractual, defecto constructivo o base para resolver el contrato.
- Conservar todas las pruebas. Deben guardarse contratos, recibos, correos electrónicos, mensajes, actas, informes, fotografías y comunicaciones de la Administración.
Regularizar la situación
Sin lugar a dudas, la primera opción es intentar obtener la cédula por cuenta propia. Esto requiere contactar al ayuntamiento correspondiente y consultar los requisitos mínimos de habitabilidad que debe cumplir la vivienda.
Luego, será necesario contratar a un técnico cualificado que inspeccione la propiedad, verifique que cumple con dichos requisitos y elabore el informe necesario.
Posteriormente, este informe deberá presentarse junto con la documentación requerida y abonarse las tasas correspondientes para formalizar la solicitud.
La inspección y emisión del certificado de habitabilidad requieren obligatoriamente la intervención de un técnico competente (arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero de edificación).
El procedimiento para obtener la cédula de habitabilidad en Barcelona es relativamente sencillo si se siguen los pasos correctos.
- Contratar a un técnico habilitado.
- Inspección de la vivienda.
- Emisión del certificado de habitabilidad.
- Presentación telemática de la solicitud.
- El técnico registra el expediente electrónicamente en la Agència de l’Habitatge de Catalunya (habitatge.gencat.cat).
- Pago de la tasa administrativa.
- Resolución y emisión.
El importe de la tasa es de 20,45 € por vivienda.
El plazo máximo legal es de 30 días hábiles desde la presentación de la solicitud. En la práctica, en Barcelona puede variar entre 2 y 12 semanas dependiendo de la carga administrativa.
Antes de iniciar este trámite, conviene conocer si es legal escriturar la vivienda sin cédula de habitabilidad, ya que esta situación puede presentar limitaciones según la normativa local.
Qué hacer si la depuradora no puede legalizarse
Si la depuradora no puede instalarse o legalizarse porque incumple la normativa urbanística, la solución puede requerir modificar el proyecto, ejecutar una instalación alternativa, obtener autorizaciones adicionales o corregir las obras de urbanización.
Si la reforma no puede legalizarse por incumplir normativa urbanística, el ayuntamiento puede ordenar su demolición parcial o total.
En una promoción nueva, la responsabilidad de ejecutar las obras necesarias para que el conjunto sea legalmente utilizable suele tener que analizarse en relación con el contrato, el proyecto aprobado, la licencia, las obligaciones de urbanización y las condiciones de entrega.
El comprador no debería asumir automáticamente el coste de una infraestructura que correspondía al promotor sin revisar antes la documentación y la distribución contractual de responsabilidades.
Buscar una solución amistosa
Existe la posibilidad de resolver el problema sin acudir a los tribunales.
En este caso, lo primero es contactar a la agencia inmobiliaria o al propietario para intentar encontrar una solución. Es recomendable averiguar por qué no se tramitó la cédula, ya que podría deberse a un problema con la propiedad o a otras razones.
En algunos casos, se trata simplemente de una vivienda antigua que necesita reformas o cuya cédula está caducada, lo que impide su tramitación inmediata.
En este sentido, resulta fundamental saber cómo saber si una vivienda tiene cédula de habitabilidad, ya que esto permitirá determinar si el problema se debe a una caducidad del documento o a su inexistencia.
En el caso de una promoción nueva, la negociación debería concretar por escrito:
- La instalación y puesta en funcionamiento de la depuradora.
- La obtención de la autorización administrativa pendiente.
- La fecha de finalización de los trabajos.
- La obtención de la licencia de primera ocupación o de la cédula.
- La entrega de los boletines y certificados definitivos.
- La compensación por los gastos y perjuicios ocasionados por el retraso.
- Las consecuencias de no cumplir el nuevo plazo.
Ir a los tribunales
Por último, si no se logra resolver la situación por la vía amistosa, siempre queda la opción de acudir a los tribunales.
Esto se hace generalmente cuando la agencia inmobiliaria no responde o cuando hay un claro conflicto.
En estos casos, se puede interponer una reclamación judicial por vicio oculto o incumplimiento de contrato.
Según la situación, se puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato, solicitar su resolución mediante la anulación de la compraventa o bien reclamar una indemnización por daños y perjuicios.
Es fundamental contar con el asesoramiento de un abogado, ya que la legislación puede variar según la comunidad autónoma.
Retrasos, defectos de habitabilidad y responsabilidad del promotor
La falta de depuradora puede relacionarse con un incumplimiento de entrega, pero también puede generar problemas posteriores de habitabilidad y funcionamiento de la vivienda.
El plazo de garantía significa que el daño material debe producirse o hacerse patente en un período de tiempo previsto legalmente, que es distinto según la naturaleza del vicio o defecto causante del daño: 10 años, en el caso de daño estructural; 3 años, en el caso de vicios o defectos que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad; 1 año, en el caso de vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado.
El plazo de prescripción se refiere al período de tiempo que el propietario de la edificación puede exigir la responsabilidad al agente de la edificación a quien puede imputarse el vicio o defecto causante del daño material de la edificación.
El artículo 18 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece que las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de DOS años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.
Se adquiere una vivienda el 10.06.2016 y a los 2 años (10.06.2018) aparecen humedades en techos y paredes y se desprenden azulejos de la cocina.
El comprador notifica al promotor y a todos los que han participado en la construcción (arquitectos, constructor, etc.) dichos daños por una mala construcción.
En el presente caso los defectos relativos a las filtraciones de agua y a la disgregación de la solera de hormigón de la planta sótano afectan a elementos constructivos, por lo que el plazo de GARANTÍA es de TRES AÑOS.
Y en ambos casos estos vicios han aparecido dentro de ese plazo pues las filtraciones se detectaron en el año 2008 y la disgregación de la solera, al menos, desde el día 13 de enero de 2010.
Reformas no declaradas y denegación de la cédula
Si además de la falta de depuradora existen reformas no declaradas, la Administración puede denegar la emisión o renovación de la cédula.
Esta problemática es mucho más frecuente de lo que se cree y afecta tanto a propietarios particulares como a inversores inmobiliarios.
El control sobre reformas sin licencia o sin proyecto técnico se ha intensificado en los últimos años debido a la creciente presión normativa sobre el parque de viviendas en Catalunya.
Existen obras menores que no requieren licencia (como pintar paredes o cambiar acabados) y que no influyen en la validez de la cédula.
Sin embargo, hay otros tipos de intervenciones que, si no se declaran, generan un rechazo automático:
- Redistribuciones interiores: mover tabiques, unir habitaciones o modificar la disposición original de la vivienda sin licencia.
- Ampliaciones no autorizadas: cerrar terrazas, balcones o patios sin permiso municipal.
- Obras en instalaciones básicas: cambios en electricidad, fontanería o ventilación que alteren las condiciones de seguridad.
- Modificaciones estructurales: eliminar muros de carga o elementos de soporte sin proyecto técnico visado.
En la inspección, el técnico comparará los planos oficiales con la situación real y reflejará las discrepancias en el informe, lo que suele llevar a la denegación.
La documentación necesaria cuando existen reformas puede incluir:
- Certificado técnico firmado por arquitecto o aparejador colegiado.
- Planos actualizados que muestren la distribución real de la vivienda.
- Licencia de obras o proyecto técnico, si las reformas afectan a la estructura o a la distribución.
- Justificación urbanística que confirme la legalidad de las intervenciones.
En algunos municipios también se requiere acreditar que la vivienda cumple con las ordenanzas locales de accesibilidad y eficiencia energética.
Cómo legalizar obras o instalaciones pendientes
Si has realizado obras sin licencia, aún es posible legalizar la situación.
El proceso suele ser el siguiente:
- Contratar a un arquitecto: evaluará la viabilidad de legalizar la reforma.
- Elaborar un proyecto técnico: que describa las obras realizadas y su adecuación normativa.
- Solicitar licencia de legalización: presentando el proyecto en el ayuntamiento.
- Pagar tasas urbanísticas: en algunos casos, se exige el pago retroactivo del ICIO.
- Esperar la resolución: una vez aprobada, se actualiza la documentación y se puede solicitar la cédula.
Antes de solicitar la cédula, consulta con un técnico especializado si las reformas realizadas requieren licencia. Esta simple precaución puede evitar denegaciones y sanciones.
Qué consecuencias tienen las obras no declaradas
- Denegación directa de la cédula: la vivienda queda bloqueada para venderse, alquilarse o dar de alta suministros.
- Sanciones económicas: los ayuntamientos pueden imponer multas de entre 3.000 y 30.000 euros.
- Procedimientos urbanísticos: se puede exigir la demolición o reversión de las reformas realizadas.
- Dificultades legales: operaciones inmobiliarias bloqueadas en notaría y Registro de la Propiedad.
- Pérdida de subvenciones: sin cédula en vigor y sin legalidad urbanística, no se puede acceder a ayudas públicas.
Recursos si se deniega la cédula
Si la administración rechaza la solicitud, el propietario dispone de vías para defenderse:
- Subsanar errores: en un plazo de 10 días si se trata de documentación incompleta.
- Presentar recurso de alzada: ante la Agència de l’Habitatge de Catalunya.
- Iniciar la legalización: a través de un proyecto técnico y licencia municipal.
La resolución administrativa debe revisarse para identificar si la denegación se debe a la ausencia de depuradora, a la falta de autorización, a deficiencias técnicas, a reformas no declaradas o a documentación incompleta.
También puede ser necesario solicitar un informe técnico que determine si el defecto es subsanable y quién debe asumir el coste.
La publicidad y la obligación de disponer de cédula
La Generalitat ha dado marcha atrás en una de las obligaciones que más rechazo había despertado entre abogados, agentes inmobiliarios y propietarios.
A partir de ahora, los datos de la cédula de habitabilidad dejan de formar parte de la información que debe aparecer obligatoriamente en los anuncios.
Sin embargo, la reforma mantiene el resto de obligaciones de información que deben cumplir propietarios, agencias inmobiliarias y promotores al comercializar una vivienda.
La reforma no elimina la obligación de disponer de una cédula de habitabilidad cuando la normativa la exija.
En otras palabras, la cédula sigue siendo necesaria; lo que deja de ser obligatorio es publicar su número y demás datos identificativos.
La cédula sigue siendo obligatoria para comercializar o anunciar viviendas destinadas al alquiler cuando resulte obligatoria.
La localización de la vivienda, el estado del inmueble, la superficie útil y construida, la referencia del certificado de eficiencia energética y otros datos pueden seguir siendo exigibles según el caso.
Errores frecuentes de los compradores
- Confundir un suministro provisional con un suministro definitivo.
- Dar por hecho que tener agua o electricidad significa que existe cédula.
- Aceptar una prórroga sin reservar derechos por el retraso.
- Firmar la escritura sin comprobar las licencias y autorizaciones.
- Confiar únicamente en la información de la promotora o de la agencia inmobiliaria.
- Solicitar la cédula sin revisar previamente el expediente urbanístico.
- Presentar un informe técnico que no refleja las reformas realizadas.
- No comprobar si la depuradora estaba incluida en el proyecto o en la licencia.
- No pedir por escrito a la compañía de agua los requisitos pendientes.
- Dejar transcurrir los plazos para reclamar daños, retrasos o incumplimientos.
Qué información debe solicitarse al promotor
Para aclarar la situación, el comprador puede solicitar:
- El proyecto de ejecución aprobado.
- La licencia de obras.
- La documentación relativa a la depuradora.
- El certificado final de obra.
- La licencia de primera ocupación o documento equivalente.
- El certificado de habitabilidad.
- Los certificados de las instalaciones.
- La autorización de vertido o de funcionamiento del sistema de saneamiento, cuando corresponda.
- Las comunicaciones del ayuntamiento.
- Las respuestas de la empresa de agua y de la entidad de saneamiento.
Si el promotor se niega a entregar la documentación o proporciona respuestas contradictorias, conviene dejar constancia mediante un medio que permita acreditar la recepción.
Cuándo conviene no firmar todavía
Debe actuarse con especial prudencia cuando la promotora pretende que el comprador firme una prórroga, una renuncia, una modificación contractual o una escritura en la que se exonere al vendedor de entregar la cédula.
Aunque técnicamente la compraventa puede formalizarse si el comprador exonera expresamente al vendedor de la obligación de entregarla (artículo 10 del Decreto 141/2012), esta decisión puede dificultar posteriormente una reclamación.
Antes de firmar, es conveniente que un abogado revise:
- La causa concreta de la falta de cédula.
- La responsabilidad por la depuradora pendiente.
- La fecha contractual de entrega.
- Las consecuencias de aceptar la vivienda sin autorización de ocupación.
- La posibilidad de exigir una indemnización.
- La posibilidad de resolver el contrato.
Valoración técnica independiente
La inspección y emisión del certificado de habitabilidad requieren obligatoriamente la intervención de un técnico competente (arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero de edificación).
El técnico debe comprobar no solo las estancias interiores, sino también las instalaciones que condicionan la habitabilidad y la legalidad de la ocupación.
Entre otros aspectos, puede revisar:
- La conexión de agua potable.
- La evacuación de aguas residuales.
- La depuradora y sus equipos.
- La ventilación.
- La instalación eléctrica.
- La instalación de gas.
- La correspondencia entre planos y realidad.
- La superficie y distribución.
- La existencia de licencias y certificados.
Si el técnico detecta deficiencias durante la inspección, no podrá emitir un certificado favorable.
Qué papel tiene el abogado
El abogado debe analizar la relación entre el contrato y la situación administrativa de la vivienda. No es lo mismo que falte un documento por un retraso burocrático que exista una instalación esencial sin ejecutar o que la promoción no pueda obtener legalmente la autorización de ocupación.
También debe valorar si procede reclamar:
- El cumplimiento del contrato.
- La finalización de la obra o de la urbanización.
- La instalación de la depuradora.
- La obtención de la cédula o licencia de primera ocupación.
- Los gastos de alojamiento alternativo.
- Los costes financieros derivados del retraso.
- Los daños materiales y perjuicios acreditados.
- La resolución de la compraventa.
Es fundamental contar con el asesoramiento de un abogado, ya que la legislación puede variar según la comunidad autónoma.
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INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS (ITE). Lo que necesitas saber
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