Los daños y perjuicios por humedades y filtraciones de agua son uno de los principales problemas que se suelen presentar en las viviendas. También se pueden dar por la existencia de grietas en las paredes exteriores o por la falta de revestimiento, así como debido a alguna fuga de agua en las cañerías, en las tuberías o en las canalizaciones.
Ahora bien, si has sufrido daños y perjuicios por filtraciones de agua en tu vivienda seguramente te preguntarás cómo puedes reclamar para cubrir las pérdidas. Por este motivo, en este artículo te vamos a mostrar cómo reclamar daños y perjuicios por humedades y todo lo que necesitas saber.
Cuándo se producen las filtraciones y humedades
Las filtraciones de agua y humedades suelen producirse debido al deterioro o la falta de impermeabilización de la cubierta -tejado o terraza- de una casa o edificio de viviendas.
Cuando el agua de la lluvia va filtrándose, también deteriora progresivamente el techo y los muros e incluso puede afectar a la estructura del edificio.
Ahora bien, para que esto se dé, deben existir algunas causas. Entre ellas, podemos nombrar la falta de impermeabilización de las cubiertas, que genera un aislamiento ineficaz, así como la existencia de grietas en los techos y en las paredes.
En el supuesto analizado por el Tribunal Supremo, los daños causados en una vivienda procedían de las filtraciones y humedades derivadas de las obras realizadas en el patio y la piscina de la parcela colindante, sin adoptar elementos de impermeabilización que garantizaran la estanqueidad.
La finca lindante, inicialmente configurada como zona abancalada de huerta distribuida en dos niveles y contenida en parte por el muro de carga de la vivienda de los actores, fue adquirida por los demandados, que ejecutaron una edificación y, en la parte no edificada, una plataforma para ubicar el patio y la piscina, previo relleno del terreno hasta alcanzar la cota de la vivienda construida.
Transcurrido algún tiempo desde que finalizaron las obras de ejecución de la plataforma del patio y piscina, comenzaron a aparecer humedades en el muro de carga ubicado en el lindero de la vivienda de los actores, que servía de contención al relleno de la parcela de los demandados.
Con motivo de estos hechos, se encargó el correspondiente informe pericial, en el que se concluye que la causa determinante de los daños continuados por filtraciones y humedades consistía en el relleno de tierras de la parcela colindante, sin que se hubieran tomado las medidas constructivas necesarias en la pared de la vivienda afectada.
Daños materiales habituales por filtraciones de agua
Existen muchos tipos de daños y perjuicios por filtraciones de agua que se pueden dar en el interior de las viviendas e incluso en oficinas.
Normalmente, el primer síntoma de que existe un problema es la aparición de manchas de humedad de color amarillento o amarronado en paredes, techos y suelos.
También pueden aparecer manchas de hongos y moho, ya que, la humedad constante suele crear el entorno propicio para su desarrollo.
Si el problema persiste, es posible que la pintura o el revestimiento de la pared interior o del techo empiece a hincharse, agrietarse y desprenderse debido al exceso de humedad, que debilita la adherencia de estos materiales.
Del mismo modo, cuando se producen daños y perjuicios por filtraciones de agua, los muebles y los bienes materiales que tenemos en el interior del edificio se pueden estropear.
Por este motivo, también se pueden producir cortocircuitos y daños en la instalación eléctrica, que pueden derivar en otros problemas.
| Daño | Manifestación habitual |
|---|---|
| Muros y paredes | Manchas, grietas, desprendimiento del revestimiento y pérdida de adherencia de la pintura |
| Techos y cubiertas | Filtraciones progresivas y deterioro de la estructura |
| Bienes materiales | Deterioro de muebles y objetos situados en la vivienda |
| Instalación eléctrica | Cortocircuitos y otros daños derivados de la humedad |
| Habitabilidad | Insalubridad, pérdida de uso de estancias e inhabitabilidad |
Responsabilidad civil por filtraciones de agua
La responsabilidad de quien debe responder por las filtraciones depende de la causa concreta del siniestro y de la relación que tenga con el inmueble.
En el caso de que se haya producido una rotura de una tubería o se haya olvidado cerrar un grifo, la responsabilidad recae sobre el propietario del inmueble en que se haya provocado la fuga.
Sin embargo, si se demuestra que el problema está relacionado con los vicios ocultos de la construcción la responsabilidad recae en el promotor, en el constructor y en el arquitecto que ha levantado dicho edificio.
Si se demuestra que el siniestro ha ocurrido por una falta de mantenimiento de las cubiertas o por no haber cubierto las paredes exteriores con el revestimiento exterior adecuado, es la propia comunidad de propietarios la responsable de los daños y debe afrontar la reparación de los mismos.
Deberá responder el propietario o el arrendatario en función de la causa de la filtración.
Filtraciones procedentes de una vivienda arrendada
En materia de daños causados por filtraciones de agua desde los pisos superiores, el Tribunal Supremo ha considerado que el artículo 1910 del Código Civil ofrece una clara muestra de la denominada responsabilidad objetiva o por riesgo.
Este precepto responsabiliza al “cabeza de familia” de los daños causados por las cosas que se arrojen o caigan de la vivienda, dentro de cuya expresión han de incluirse tanto las cosas sólidas como las líquidas que, de una forma u otra, caigan de la vivienda y causen daño a tercero en su persona o en sus cosas.
La responsabilidad del artículo 1910 del Código Civil, limitada al que, por cualquier título, habita la vivienda como principal o cabeza de familia, no alcanza al propietario-arrendador que no habita en ella.
Si bien podría también exigirse responsabilidad extracontractual o aquiliana al propietario-arrendador de la vivienda, aunque nunca con base en el citado precepto, sino en el genérico artículo 1902 del Código Civil, ello sería en el supuesto de que, habiendo sido la causa determinante del daño el mal estado de las instalaciones de la vivienda, el propietario-arrendador, conociendo dicha circunstancia, hubiera dejado de cumplir la obligación que le incumbe de repararlas.
La responsabilidad civil que se demanda tiene su origen en la acción de la que es consecuencia el daño cuyo resarcimiento se reclama.
Son elementos básicos y fundamentadores de la responsabilidad la necesidad de una acción u omisión por parte del agente, la existencia de un resultado lesivo y la relación de causalidad entre la acción y el resultado.
En el caso de los propietarios que alquilan sus inmuebles no existe un deber de vigilancia permanente sobre la actuación del inquilino en el uso del inmueble.
La obligación de mantener en buen estado de conservación el propio piso e instalaciones privativas para que no se pueda causar un daño a la comunidad o a otros comuneros es atribuible al propietario.
Sin embargo, de ello no se deriva en modo alguno que exista un deber de vigilancia para que la obligación la cumpla también el arrendatario, haciendo responsable al propietario de los daños y perjuicios causados por este a terceros mediante una responsabilidad “in vigilando”.
De las actuaciones u omisiones realizadas por el inquilino responde su autor por el artículo 1902 del Código Civil.
Por ello, no se pueden interpretar los artículos 1907 y 1910 del Código Civil como un mecanismo de extensión al propietario de los daños causados por el inquilino.
La responsabilidad de los propietarios por el artículo 1910 del Código Civil se aplica cuando ellos son también los cabezas de familia que habitan en el mismo, no cuando se produce un contrato de arrendamiento y se pretende extender al propietario las responsabilidades por los actos y omisiones llevados a cabo por el inquilino.
Responsabilidad del ocupante de la vivienda
La jurisprudencia ha precisado que el cabeza de familia es aquel sujeto o persona que habita la casa o parte de ella “por cualquier título como personaje principal de la misma”.
El Tribunal Supremo sostiene que el verbo “habitar” debe interpretarse de una forma amplia.
Así, se entenderá habitado un inmueble por cualquier tipo de uso o destino, sea o no residencial, del que sea susceptible el edificio o construcción de que se trate.
En cuanto al vocablo “cosas” del artículo 1910 del Código Civil, debe ser interpretado de forma extensiva, hecho que permite calificar de cosa cualquier objeto físico o material que proceda de una edificación o construcción y cause el daño cuyo resarcimiento se pretende.
En lo que concierne a las filtraciones de agua, la doctrina del Tribunal Supremo ha considerado en varias ocasiones el término “cosas” para abarcar las filtraciones de agua o fluidos, en general, provenientes de un edificio, local o piso contiguo y que causan daños a inmuebles colindantes horizontal o verticalmente.
De igual forma, los verbos “arrojar” o “caer” incluyen cualquier acto generador de un daño ocasionado por un objeto o sustancia procedente del inmueble, local o vivienda de que se trate, siempre que no proceda del mismo inmueble que ha sufrido el daño.
La responsabilidad en estos casos se atribuye a quien habita en todo o en parte la vivienda o a quien tiene la disponibilidad de la misma para tal fin.
Cuándo responde la comunidad de propietarios
Las humedades y filtraciones de agua producidas por el mal estado de los elementos comunes del inmueble son responsabilidad de la comunidad de propietarios.
En este caso, la reparación corresponde a la comunidad de propietarios, y al casero presionar a la misma para que las repare.
Es obligación legal de toda comunidad de propietarios sujeta al régimen de propiedad horizontal ejecutar las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación tanto del inmueble como de sus servicios e instalaciones comunes.
En un supuesto de entrada de agua desde la cubierta del edificio, se consideró suficiente la certidumbre del hecho causal cuando la entrada de agua se producía por la chimenea de cubierta debido a la falta de un sombrerete a modo de elemento de remate.
Daños morales por filtraciones de agua
Las humedades pueden llegar a ser causa de inhabitabilidad de la vivienda.
Puede suponer, además, vivir en condiciones de insalubridad.
Hay supuestos en que el inquilino puede vivir con el constante temor a un derrumbamiento; o puede verse privado de una o más habitaciones de la vivienda.
La situación básica para que pueda darse lugar a un daño moral indemnizable consiste en un sufrimiento o padecimiento psíquico.
La jurisprudencia se ha referido a diversas situaciones, entre las que cabe citar el impacto o sufrimiento psíquico o espiritual, la impotencia, la zozobra, la ansiedad, la angustia, la sensación anímica de inquietud, el impacto emocional, el temor o presagio de incertidumbre, el trastorno de ansiedad y el quebranto o sufrimiento psíquico.
El daño moral es el infligido a las creencias, a los sentimientos, a la dignidad de la persona o a su salud física o psíquica.
En el caso de la intoxicación masiva con agua contaminada el daño moral va indefectiblemente vinculado de manera directa al daño físico.
La jurisprudencia ha entendido que el daño moral no admite, por definición, una cuantificación según criterios económicos.
Salvo que concurran otras circunstancias que permitan una evaluación distinta, sólo cabe acudir a la prudencia para fijar la indemnización, es decir, atender a la experiencia del propio Tribunal sobre el valor del padecimiento humano en las distintas situaciones de vida.
Cuándo puede reconocerse una indemnización
La existencia de humedades no implica automáticamente que proceda una indemnización por daño moral.
La reclamación debe incluir los daños causados y los perjuicios ocasionados por estas filtraciones.
Para que el daño moral pueda ser indemnizado es necesario acreditar un sufrimiento o padecimiento psíquico suficientemente relacionado con la situación provocada por las filtraciones.
La inhabitabilidad, la insalubridad, la privación de habitaciones, la ansiedad prolongada o el temor constante a un derrumbamiento pueden ser circunstancias relevantes para valorar la existencia de un daño moral.
La prueba debe permitir distinguir el daño moral de las simples molestias, incomodidades o preocupaciones inherentes a cualquier reparación de una vivienda.
La importancia del informe pericial
Para determinar la responsabilidad, en cada uno de los casos, es necesario contar con un informe pericial.
El informe debe analizar el origen de las filtraciones, la relación causal entre la actuación u omisión imputada y los daños, el alcance de las lesiones materiales y, cuando proceda, las consecuencias sobre la habitabilidad y el bienestar de los ocupantes.
En el supuesto examinado por el Tribunal Supremo, el informe pericial describía las obras ejecutadas por los demandados, consistentes en un muro de aproximadamente 2,50 metros de alto, el relleno del bancal y el enterramiento de la medianería de la vivienda de los demandantes.
El informe ilustraba igualmente con fotografías las obras ejecutadas y el estado actual de las edificaciones, en concreto, el patio y la piscina.
La contundencia de dicho informe contrastaba con las conclusiones, vagas e imprecisas, del perito de los demandados.
La prueba pericial también puede ser decisiva para determinar si las filtraciones proceden de una cubierta, de una tubería privativa, de un elemento común, de una obra realizada en la finca colindante o de un uso inadecuado de las instalaciones.
En un litigio sobre humedades causadas por obras en una vivienda colindante, varios informes periciales concluyeron que las obras realizadas no tenían relación con las humedades y el resto de deficiencias de la vivienda afectada.
Los peritos situaron la causa de la existencia generalizada de humedades y filtraciones en las deficiencias propias del inmueble y en la ausencia acentuada de mantenimiento.
La relación de causalidad constituye, por tanto, una cuestión esencial, tanto para reclamar los daños materiales como para fundamentar una eventual indemnización por daño moral.
Prescripción de la acción por filtraciones
Con carácter previo a la reclamación puede plantearse la excepción de prescripción de la acción, al haber transcurrido el plazo de un año previsto en el artículo 1968 del Código Civil para el ejercicio de las acciones del artículo 1902 del Código Civil.
La prescripción tiene por finalidad la extinción de un derecho ante la razón objetiva de su no ejercicio por el titular, y a fin de evitar la inseguridad jurídica.
El Tribunal Supremo ha tratado con criterio restrictivo el instituto de la prescripción extintiva por ser una figura no fundada en principios de estricta justicia, sino en el abandono o dejadez en el ejercicio del propio derecho y en la seguridad jurídica.
Su aplicación por los tribunales no debe ser rigurosa, sino cautelosa y restrictiva.
Cuando la cesación o abandono en el ejercicio de los derechos no aparezca debidamente acreditada y, por el contrario, esté acreditado el afán o deseo de su mantenimiento o conservación, su estimación se hace imposible.
Debe darse una interpretación flexible de las causas interruptivas de la prescripción favorable a la realización del derecho y a la consecución del interés ínsito en él.
Sin que se exija forma instrumental alguna para la reclamación extrajudicial interruptora de la prescripción, sirve al efecto cualquier medio que permita cumplir los requisitos y garantías de la actuación interruptiva, siempre que la voluntad conservativa del derecho aparezca clara y manifiesta y llegue a conocimiento del deudor.
Daños permanentes y daños continuados
La calificación de los daños como permanentes o continuados influye en la determinación del dies a quo para el comienzo del plazo de prescripción.
Los daños permanentes son los que se mantienen en el tiempo.
Los daños continuados no sólo se mantienen, sino que se van agravando en cuanto su causa productora no cesa.
Los daños que se producen por filtraciones desde un elemento superior continúan produciéndose y agravándose con el transcurso del tiempo hasta la subsanación de los defectos que dan lugar a los mismos.
Por ello, pueden considerarse permanentes, pero también continuados, pues se agravan por las sucesivas filtraciones que se producen cada vez que cae agua sobre la terraza superior.
La aplicación del artículo 1969 del Código Civil da lugar a que la fijación del dies a quo, en el caso de daños continuados, coincida con la fecha en que los daños cesan y, en consecuencia, cuando cabe cuantificar su alcance definitivo.
Es entonces, y no antes, cuando la acción puede ejercitarse.
La doctrina del Tribunal Supremo señala que en los casos de daños continuados o de producción sucesiva no se inicia el cómputo del plazo de prescripción hasta la consolidación del definitivo resultado.
Siendo los daños continuados, calificación aplicable a los daños producidos por filtraciones, debe estarse, para fijar el dies a quo, a la fecha en que los mismos cesan, pues es entonces cuando se concreta su alcance definitivo.
Aunque el inicio del cómputo pueda anticiparse al momento en que se conozcan el daño y la identidad del responsable, debe existir una fecha acreditada que permita determinar el alcance del daño y las soluciones reparadoras.
En el caso examinado, la única fecha acreditada a tales efectos fue el 29 de marzo de 2017, atendiendo al informe pericial aportado con la demanda.
No pudo retrotraerse el inicio del plazo al año 2016 por la mera referencia a un informe de patologías cuyo contenido no había sido aportado, y se desconocía si ofrecía soluciones para su reparación.
Cómo reclamar los daños por filtraciones
Para reclamar los daños y perjuicios es necesario notificar los daños a la persona o entidad sobre la cual recae la responsabilidad, ya sea un vecino, un constructor, el arquitecto o la propia comunidad de vecinos.
La comunicación debe describir las humedades, su localización, su evolución y las reparaciones necesarias.
También resulta conveniente conservar fotografías, vídeos, presupuestos, facturas, comunicaciones, informes técnicos y cualquier documento que permita acreditar la existencia, evolución y alcance del problema.
Cuando las personas responsables se niegan a colaborar y eluden sus responsabilidades, debes recurrir a la vía judicial interponiendo la demanda correspondiente en el juzgado.
La demanda debe identificar la causa de las filtraciones, la persona o entidad responsable, los daños materiales y, cuando proceda, los perjuicios morales ocasionados.
La reclamación debe concretar qué daños se reclaman y en qué parte de la vivienda existen.
Una demanda indeterminada puede causar indefensión a los demandados, que podrían verse obligados a negar la responsabilidad por cualquier daño que se alegue en la vivienda.
No supone necesariamente un problema que la parte demandante posponga la valoración económica de los daños a lo que pueda concluir un perito de designación judicial, al amparo de lo previsto en el artículo 339 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Sin embargo, es necesario que los daños reclamados estén correctamente identificados y relacionados con la causa que se atribuye al demandado.
Responsabilidad extracontractual del artículo 1902 del Código Civil
La acción por filtraciones puede ejercitarse como acción de responsabilidad extracontractual al amparo del artículo 1902 del Código Civil.
Esta acción exige que pueda atribuirse a quien se pretende responsabilizar un comportamiento activo o pasivo que haya incidido en la producción del resultado dañoso.
La responsabilidad personal parte de la responsabilidad por culpa del sujeto, también denominada responsabilidad subjetiva.
Esto impone la necesidad de acreditar que el hecho al que se imputa el resultado es consecuencia de una acción u omisión del agente, que a su vez es la causa directa del resultado finalmente producido.
En el procedimiento seguido por filtraciones derivadas de obras realizadas en una finca colindante, la causa de las humedades se vinculó a la ejecución de una plataforma para ubicar el patio y la piscina sin impermeabilizar previamente el muro de carga o contención de la vivienda afectada.
La sentencia no se aparta de los hechos y razonamientos en los que se fundamenta la pretensión cuando analiza la forma en que se construyó la plataforma y la ausencia de medidas de impermeabilización, siempre que tales circunstancias estén comprendidas en la causa de pedir de la demanda.
La causa de las filtraciones no se fija necesariamente en el relleno en sí, sino en que la construcción de la plataforma de la terraza y la piscina se realizara sin impermeabilizar previamente el muro de carga o contención de la vivienda de los demandantes.
Aspectos procesales relevantes
El principio de justicia rogada se identifica como la suma del principio dispositivo y del principio de aportación de parte.
La manifestación última de estos principios en el proceso civil es la vinculación del órgano judicial a las peticiones formuladas por las partes, de manera que su decisión habrá de ser congruente con las mismas.
El tribunal no puede otorgar cosa distinta a la solicitada, ni más de lo pedido, ni menos de lo resistido, salvo las excepciones legalmente previstas o jurisprudencialmente admitidas.
La congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes, oportunamente deducidos, y el fallo de la sentencia, atendiendo a la petición y a la causa de pedir.
En un litigio por filtraciones, la sentencia no vulnera el principio de justicia rogada cuando analiza la causa de los daños dentro de los hechos alegados en la demanda, del informe pericial y de las explicaciones ofrecidas por el perito en el acto del juicio.
Por tanto, la correcta identificación de la causa de las filtraciones desde el inicio del procedimiento resulta esencial para evitar problemas de congruencia, prueba y defensa.
Filtraciones en viviendas arrendadas
Las humedades pueden llegar a ser causa de inhabitabilidad de la vivienda arrendada.
Puede suponer, además, vivir en condiciones de insalubridad.
En los supuestos en que el inquilino puede vivir con el constante temor a un derrumbamiento, el arrendador deberá indemnizarle.
El inquilino también puede verse privado de una o más habitaciones de la vivienda.
Cuando no se repara correctamente un tejado y hay filtraciones de agua, debe analizarse la obligación de conservación y la responsabilidad del propietario, de la comunidad o de quien tenga el uso del inmueble.
El mal estado de las tuberías privativas debido al envejecimiento es responsabilidad del casero.
Igual que la sustitución de una tubería de plomo por otra de cobre o de PVC.
Aunque el problema de la condensación puede agravarse por la falta de aislamiento térmico del inmueble, esto no depende necesariamente de la voluntad del arrendador, al que no puede responsabilizarse de la calidad de la construcción del edificio.
Si las características técnicas de la vivienda exigían una mayor ventilación, era responsabilidad del arrendatario llevarla a cabo.
El mismo argumento puede aplicarse en el caso del alquiler de un sótano o una planta baja con problemas de humedad.
💦3 Tipos de HUMEDADES en Casas : Cómo reconocer y ELIMINAR la Humedad
Elementos que deben acreditarse en una reclamación
- La existencia del daño: manchas, filtraciones, moho, desprendimientos, daños en muebles, instalaciones eléctricas o pérdida de uso de estancias.
- El origen de la humedad: cubierta, terraza, tubería, piscina, sistema de depuración, muro, obra colindante o elemento común.
- La relación de causalidad: la conexión entre la acción u omisión del responsable y los daños producidos.
- La identidad del responsable: vecino, ocupante, arrendatario, propietario, comunidad, constructor, promotor, arquitecto o aseguradora.
- La evolución temporal: si el daño se produjo en un momento único o si continúa y se agrava mediante filtraciones sucesivas.
- La cuantificación: coste de reparación, sustitución de bienes, pérdida de uso y, cuando proceda, daño moral.
- El sufrimiento psíquico: ansiedad, angustia, temor, insalubridad, inhabitabilidad o privación prolongada de espacios esenciales.
La realidad del daño y su cuantía deben estar suficientemente acreditadas para que pueda prosperar la reclamación.
La prueba de que el damnificado ha sido indemnizado en la cuantía objeto de reclamación puede justificar la estimación íntegra de la demanda cuando también se acredita la responsabilidad del ocupante o responsable.
Sin embargo, la existencia de humedades no basta por sí sola para atribuir responsabilidad a quien sea propietario de una vivienda colindante, si las pruebas periciales sitúan el origen en las deficiencias propias del inmueble afectado.
tags: #danos #morales #por #filtraciones #de #agua
Publicaciones populares:
- Filtro lunar Celestron: guía de uso correcto
- Características del filtro de agua WPRO para neveras
- Purgar el agua del filtro de gasoil del Citroën C4: guía rápida
- Guía para cambiar el filtro de aire del motor del Fiat Seicento
- Cómo seleccionar el sistema de filtración para grifo central