Derecho de vuelo y daños por filtraciones de agua: responsabilidad y reclamación

Los daños y perjuicios por humedades y filtraciones de agua son uno de los principales problemas que se suelen presentar en las viviendas. También se pueden dar por la existencia de grietas en las paredes exteriores o por la falta de revestimiento, así como debido a alguna fuga de agua en las cañerías, en las tuberías o en las canalizaciones.

Para reclamar por filtraciones de agua es necesario identificar el origen del daño, determinar si procede de un elemento privativo, de una zona común, de una obra defectuosa o de una vivienda arrendada, y acreditar mediante pruebas técnicas los desperfectos y su relación causal con la filtración. El derecho de vuelo no determina por sí solo la responsabilidad: esta dependerá de quién tenga la obligación de conservar, impermeabilizar o reparar el elemento que ha causado la entrada de agua.

Del mismo modo, las inundaciones pueden dar, como resultado, filtraciones de agua o humedades que pueden causar daños estéticos, estructurales y, por supuesto, problemas de salud. En estos casos, resulta esencial documentar el problema desde el primer momento y dirigir la reclamación contra la persona o entidad que legalmente deba responder.

Qué debe entenderse por derecho de vuelo en relación con las filtraciones

El derecho de vuelo se vincula con la posibilidad de construir o ampliar una edificación sobre un inmueble, normalmente mediante la elevación de nuevas plantas o la ejecución de una construcción sobre una cubierta existente. Cuando estas actuaciones afectan a la cubierta, a la terraza, a la impermeabilización o a otros elementos estructurales, pueden generar conflictos sobre el mantenimiento y la responsabilidad por filtraciones de agua.

Las terrazas y las cubiertas son elementos compartidos del edificio, así como la capa de impermeabilización o tela asfáltica (elementos estructurales), concluye el artículo 396 del Código Civil. Por ello, aunque una superficie pueda estar atribuida al uso exclusivo de una vivienda o se haya construido una planta en virtud de un derecho de vuelo, es necesario determinar si el origen del daño se encuentra en un elemento común, en una instalación privativa o en una obra realizada por quien ejerció dicho derecho.

La existencia de un derecho de vuelo puede ser relevante cuando la ampliación, la elevación de plantas, la instalación de cerramientos o la modificación de la cubierta alteran la impermeabilización o el sistema de evacuación de aguas. En esos casos, la responsabilidad puede recaer en quien ejecutó la obra, en el titular del derecho de vuelo, en el propietario de la vivienda o local afectado, en la comunidad de propietarios o en los profesionales que intervinieron en la construcción, según la causa que logre acreditarse.

Causas más comunes de las filtraciones de agua

Las filtraciones de agua y humedades suelen producirse debido al deterioro o la falta de impermeabilización de la cubierta -tejado o terraza- de una casa o edificio de viviendas. Sin embargo, también se puede dar en las paredes por causas similares y tienen como consecuencia una alta humedad ambiental en el interior de las estancias, así como el deterioro del mobiliario y de los electrodomésticos que se encuentran en el interior del hogar.

Cuando el agua de la lluvia va filtrándose, también deteriora progresivamente el techo y los muros e incluso puede afectar a la estructura del edificio. Entre las causas se encuentran la falta de impermeabilización de las cubiertas, que genera un aislamiento ineficaz, así como la existencia de grietas en los techos y en las paredes.

• Falta o deterioro de la impermeabilización de tejados, terrazas y cubiertas.
• Grietas en techos, fachadas y paredes exteriores.
• Falta de revestimiento exterior adecuado.
• Rotura de bajantes, tuberías, cañerías o canalizaciones.
• Falta de drenaje en el terreno.
• Atascos, fugas y desbordamientos.
• Condensación, capilaridad y humedad ambiental persistente.
• Obras mal ejecutadas o modificaciones que afectan a la resistencia al agua.
• Defectos constructivos y vicios ocultos.
• Descuidos en el cierre de grifos o llaves de paso.

Las roturas en conducciones y canalizaciones, fugas, atascos, humedades por capilaridad, condensación, filtraciones por culpa de la lluvia o nieve y las inundaciones son contingencias habituales en todo tipo de edificaciones que, con el tiempo, pueden causar daños estéticos, estructurales, así como problemas de salud.

Qué daños puede provocar una filtración de agua

Existen muchos tipos de daños y perjuicios por filtraciones de agua que se pueden dar en el interior de las viviendas e incluso en oficinas. Normalmente, el primer síntoma de que existe un problema es la aparición de manchas de humedad de color amarillento o amarronado en paredes, techos y suelos.

Aunque, en un principio, estas pueden ser pequeñas, lo cierto es que, con el paso del tiempo, pueden ir haciéndose más grandes e incluso puede llegar a gotear agua. También pueden aparecer manchas de hongos y moho, ya que la humedad constante suele crear el entorno propicio para su desarrollo.

• Manchas amarillentas o amarronadas en paredes, techos y suelos.
• Goteras y goteos activos.
• Hongos y moho de color verde, negro o blanco.
• Hinchazón, agrietamiento y desprendimiento de pintura o revestimientos.
• Daños en yesos, hormigón, muros y falsos techos.
• Deterioro de muebles, armarios, colchones y sofás.
• Averías en electrodomésticos, televisores y otros bienes.
• Cortocircuitos y daños en la instalación eléctrica.
• Pérdida de habitabilidad o necesidad de utilizar otra vivienda.
• Daños estéticos, aunque la reparación parcial no reproduzca exactamente el acabado original.
• Daños estructurales en cimientos y elementos portantes.

Si el problema persiste, es posible que la pintura o el revestimiento de la pared interior o del techo empiece a hincharse, agrietarse y desprenderse debido al exceso de humedad, que debilita la adherencia de estos materiales. Además, el agua puede ir dañando lentamente los materiales constructivos de los muros, como el hormigón o el yeso, que pueden hacer que estos se debiliten y pierdan su soporte produciendo daños estructurales por humedades.

Del mismo modo, cuando se producen daños y perjuicios por filtraciones de agua, los muebles y los bienes materiales que tenemos en el interior del edificio se pueden estropear. Hablamos de electrodomésticos, televisores, sofás, colchones, armarios, etc.

Por este motivo, también se pueden producir cortocircuitos y daños en la instalación eléctrica, que pueden derivar en otros problemas. En última instancia, las humedades pueden dañar los cimientos y la estructura del edificio, lo que puede traducirse en riesgo de derrumbe.

Cómo determinar quién es responsable

Identificar la causa de la filtración es el primer paso para deslindar responsabilidades. Para determinar la responsabilidad, en cada uno de los casos, es necesario contar con un informe pericial técnico.

La reclamación puede dirigirse contra un vecino, un arrendatario, un propietario, la comunidad de propietarios, un constructor, un promotor, un arquitecto, un aparejador, una aseguradora o cualquier tercero que haya causado el daño, pero no basta con señalar a una persona sin verificar técnicamente el origen de la entrada de agua.

Filtraciones procedentes de una vivienda vecina

Si el agua viene del piso de arriba o colindante, lo habitual es que el propietario de esa vivienda sea quien deba responder. El daño debe tener origen en una instalación privativa: un baño, una tubería interna o un electrodoméstico, por ejemplo.

En el caso de que se haya producido una rotura de una tubería o se haya olvidado cerrar un grifo, la responsabilidad recae sobre el propietario del inmueble en que se haya provocado la fuga. Por ello, esta persona se considera la causante y debe afrontar el coste económico de las reparaciones si se demuestra que el origen del problema se ha producido en su vivienda.

Además, hay que probar que ha existido negligencia o falta de mantenimiento. Si el vecino niega los hechos, necesitarás pruebas técnicas.

Responsabilidad del arrendatario ocupante

La reciente sentencia del Tribunal Supremo de 15 de abril de 2021 ha expuesto de nuevo el debate sobre a quién debe imputarse la responsabilidad de los daños ocasionados en una vivienda o local por las filtraciones de agua provenientes de una vivienda contigua en la planta superior que se encuentra arrendada, si al propietario o propietaria de la misma por el hecho de ostentar el derecho de propiedad, o más bien al arrendatario ocupante del inmueble.

El supuesto enjuiciado por el Tribunal Supremo aborda esta cuestión en el contexto de los daños causados por la rotura de un tubo flexible del desagüe del baño del inmueble de la planta superior. Nuestro más alto tribunal concluye en su sentencia que el responsable de los desperfectos ocasionados por la fuga de agua en el inmueble de la planta inferior y, por tanto, el legitimado pasivamente que ha de soportar el coste de la reparación no es otra persona que el arrendatario que ocupa el inmueble del que procede la filtración de agua.

La jurisprudencia ha precisado que el cabeza de familia es aquel sujeto o persona que habita la casa o parte de ella “por cualquier título como personaje principal de la misma”. Así, se entiende que la condición de “cabeza de familia” recae sobre el padre y/o la madre cuando el inmueble en cuestión tiene un uso residencial, o en todas las personas adultas que habiten en ella cuando el inmueble tiene un uso residencial con otro tipo de convivencia diferente a la familiar, por ejemplo, un piso en el que conviven estudiantes universitarios.

La condición de “cabeza de familia” no se pierde por el hecho de no encontrarse éste en el inmueble al producirse el evento dañoso, de manera que quien se vea afectado o perjudicado por los daños ocasionados con motivo de las filtraciones de agua provenientes del inmueble de la planta superior, podrá dirigirse frente a la persona o personas que ostentan esta condición a fin de que respondan de aquellos daños, y ello aun cuando en el momento del incidente aquellos no se hallaren físicamente en el inmueble.

Alcance del artículo 1910 del Código Civil

Según el artículo 1910 del Código Civil, la responsabilidad de los desperfectos derivados de un problema de filtración puede recaer en diferentes personas o grupos de personas dependiendo de la propiedad y de la causa. El artículo 1910 del Código Civil señala que “el cabeza de familia que habita una casa o parte de ella es responsable de los daños causados por las cosas que se arrojaren o cayeren de la misma”.

La doctrina jurisprudencial sostiene que el artículo 1910 CC ofrece una clara muestra de la denominada “responsabilidad objetiva” o “por riesgo”. Será el ocupante quien deba responder frente al perjudicado y resarcirle los daños y perjuicios ocasionados, con independencia de que haya intervenido o no con culpa o negligencia directa o indirecta en los hechos causantes del daño.

El Tribunal Supremo ha considerado en varias ocasiones el término “cosas” para abarcar las filtraciones de agua o fluidos, en general, provenientes de un edificio, local o piso contiguo y que causan daños a inmuebles colindantes horizontal o verticalmente.

El verbo “habitar” debe interpretarse de una forma amplia. Se entenderá habitado un inmueble por cualquier tipo de uso o destino, sea o no residencial, del que sea susceptible el edificio o construcción de que se trate.

No ha de ser necesariamente un uso de vivienda apta para ser habitable, sino que también merece esta consideración el inmueble que se posee para otros usos, como el de oficinas, despachos profesionales, locales comerciales, almacenes, etc.

En cuanto al vocablo “cosas” del artículo 1910 CC, debe ser interpretado de forma extensiva, hecho que permite calificar de "cosa" cualquier objeto físico o material que proceda de una edificación o construcción y cause el daño cuyo resarcimiento se pretende.

En esta línea, puede merecer esta consideración cualquier cosa que, teniendo su origen en un determinado inmueble, cae, se desplaza, se proyecta, se tira y/o se vierte hacia un inmueble colindante, aunque no haya voluntad ni intención de hacerlo por parte del cabeza de familia titular del inmueble de procedencia.

De igual forma, los verbos “arrojar” o “caer” a los que se refiere el artículo 1910 CC incluyen cualquier acto generador de un daño ocasionado por un objeto o sustancia procedente del inmueble, local o vivienda de que se trate, siempre que no proceda del mismo inmueble que ha sufrido el daño.

Si posteriormente se acredita que el causante directo de los daños es una tercera persona que carece de la condición de “cabeza de familia”, el arrendatario tendrá derecho a repetir contra ésta por la integridad de los daños que haya tenido que soportar.

Filtraciones procedentes de elementos comunes

Cuando el origen está en una bajante, el tejado o una fachada, entra en juego la Ley de Propiedad Horizontal. La comunidad debe mantener los elementos comunes y reparar los daños que estos ocasionen.

Ahora bien, si el problema se produce en el tejado, en la terraza o en las paredes debido a un periodo de lluvias intensas, el origen se encuentra en una zona común y la responsabilidad recae sobre la comunidad de propietarios del edificio, tal como se establece en la Ley de Propiedad Horizontal.

Las zonas comunes son aquellas que pertenecen a todos los propietarios. Desde los elementos estructurales como portales, ascensores y terrazas, hasta las instalaciones que ofrecen servicios de calefacción o suministro de agua.

La Ley sobre propiedad horizontal establece que, si la filtración procede de una terraza compartida, la comunidad de propietarios está obligada a su mantenimiento, reparación y resarcimiento de los daños ocasionados.

Si se demuestra que el siniestro ha ocurrido por una falta de mantenimiento de las cubiertas o por no haber cubierto las paredes exteriores con el revestimiento exterior adecuado, es la propia comunidad de propietarios la responsable de los daños y debe afrontar la reparación de los mismos.

En el caso de los elementos de uso privado, si la humedad se debe a una impermeabilización deteriorada por el paso del tiempo, la comunidad debe asumir los gastos. En cambio, si el problema es consecuencia de una mala práctica causada por instalaciones de titularidad privativa de un vecino, entonces será el encargado de restituir, reparar o indemnizar los daños provocados.

El artículo 9.1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal establece el deber del propietario de mantener su vivienda y evitar daños a terceros. El artículo 9.1 c) establece el deber de permitir reparaciones necesarias en su piso o local, con derecho a ser indemnizado por los daños de ejecución.

El artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la comunidad debe acometer las obras necesarias para el adecuado mantenimiento de servicios e instalaciones.

Filtraciones vinculadas al derecho de vuelo o a una ampliación

Cuando la filtración aparece después de la construcción de nuevas plantas, de la ejecución de una cubierta, de la instalación de una terraza o de una actuación amparada en un derecho de vuelo, debe comprobarse si la obra modificó la impermeabilización, la pendiente, los sumideros, las bajantes o cualquier elemento que intervenga en la evacuación del agua.

Si la obra fue mal ejecutada o se utilizaron materiales inadecuados, el problema puede relacionarse con defectos constructivos. Si la ampliación se realizó sobre un elemento común o afectó a la estructura del edificio, también será necesario examinar el título constitutivo, los acuerdos de la comunidad, el alcance del derecho de vuelo y las obligaciones de conservación asumidas por cada parte.

Si se demuestra que el problema está relacionado con los vicios ocultos de la construcción la responsabilidad recae en el promotor, en el constructor y en el arquitecto que ha levantado dicho edificio. Debe quedar demostrado que el siniestro se debe al uso de materiales de mala calidad o una mala ejecución de la obra.

En el supuesto de defectos o vicios ocultos, si la filtración se originó en una parte del inmueble que no estaba correctamente protegida debido al uso de materiales de mala calidad o una colocación inadecuada, la responsabilidad recaerá en el promotor, constructor, arquitecto superior y/o aparejador, dependiendo del tiempo que haya transcurrido desde la obra.

Qué pruebas necesitas antes de reclamar

Ninguna reclamación prospera sin pruebas sólidas. De hecho, la carga de la prueba recae sobre quien reclama. Por eso, documentar bien el daño es vital desde el primer día.

• Fotografías claras del daño.
• Vídeos que muestren filtraciones activas o goteras.
• Fotografías y vídeos fechados desde distintos ángulos.
• Facturas de reparación provisional.
• Presupuestos y facturas de reparación.
• Comunicaciones con el vecino, el propietario o la comunidad.
• Testigos, como el portero o los vecinos.
• Parte interno de la comunidad si afecta a zonas comunes.
• Informe pericial técnico cuando el origen sea discutido o el daño sea relevante.

Si el daño es grave o persistente, necesitas algo más: un informe pericial técnico. Solo un arquitecto o ingeniero podrá identificar el origen y valorar con rigor los daños.

Tipo de documento	Finalidad jurídica
Fotografías y vídeos	Acreditar existencia y evolución del daño
Informe pericial	Determinar causa, origen y alcance del daño
Burofax con acuse de recibo	Requerir formalmente la reparación o indemnización
Facturas y presupuestos	Justificar el coste económico del perjuicio

Cuanto más completa sea la documentación, menos resistencia habrá por parte de la aseguradora o del responsable. Si el origen de las filtraciones de agua en la vivienda no está claro, el primer paso es solicitar un informe pericial.

Este documento es clave para determinar si el agua procede de una vivienda vecina, de un elemento común o de una causa externa como lluvias intensas o defectos constructivos. No identificar el origen impide reclamar eficazmente.

Un perito puede medir niveles de humedad, valorar la peligrosidad de la situación y anticipar los daños futuros. La ley no exige esperar a que el daño sea total para ejercer tu derecho a reclamar.

Cómo reclamar daños y perjuicios por humedades

Para determinar la responsabilidad, en cada uno de los casos, es necesario contar con un informe pericial técnico. De esta forma, podrás reclamar a la persona responsable.

1. Documenta la filtración. Haz fotografías y vídeos, conserva presupuestos y facturas, e identifica la evolución de los daños.
2. Localiza el origen. Solicita una inspección técnica cuando existan dudas sobre si el problema procede de una vivienda, de una zona común, de la cubierta o de una obra.
3. Notifica el siniestro. Comunica los daños a la aseguradora y a la persona o entidad que pueda ser responsable.
4. Realiza un requerimiento fehaciente. Comunica por escrito los hechos, los indicios de origen, los daños y lo que solicitas, fijando plazo de respuesta.
5. Permite y solicita las inspecciones necesarias. Si hay que entrar en una vivienda para reparar, el propietario debe permitirlo cuando se trate de reparaciones necesarias.
6. Intenta alcanzar un acuerdo documentado. Debe constar quién repara el origen, cuándo, cómo se reponen los daños y cómo se verificará la reparación.
7. Acude a la vía judicial. Si no hay solución, ejercita la acción correspondiente para obtener reparación e indemnización.

Para ello, debes notificar los daños y perjuicios a la persona o personalidad sobre la cual cae la responsabilidad, ya sea un vecino, un constructor, el arquitecto o la propia comunidad de vecinos.

Estas pueden aceptar la reclamación y pagar las reparaciones por la vía amistosa sin necesidad de ir a juicio. Sin embargo, en muchas ocasiones las personas responsables se niegan a colaborar y eluden sus responsabilidades.

En este caso, debes recurrir a la vía judicial interponiendo la demanda correspondiente en el juzgado. Por supuesto, la reclamación debe incluir los daños causados y los perjuicios ocasionados por estas filtraciones.

Requerimiento fehaciente

Comunica por escrito, mediante burofax o medio fehaciente, los hechos, los indicios de origen, los daños y lo que solicitas, fijando plazo de respuesta.

No basta con una queja verbal: tendrás que acreditar el daño y el origen común del problema. Un requerimiento formal permite dejar constancia de la reclamación y puede servir para interrumpir la prescripción cuando proceda.

Inspección y acceso a la vivienda superior

Propón una visita o inspección. Si hay que entrar para reparar, el propietario debe permitirlo, dejando constancia de fechas, técnicos y trabajos.

El artículo 9.1 c) de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a permitir las reparaciones necesarias; puedes reclamar judicialmente el acceso y la reparación del origen con reposición de daños.

Acuerdo documentado

Cierra por escrito quién repara el origen, cuándo, cómo se reponen los daños y la verificación final. Si implica un elemento común, coordina con la administración de fincas y el acta.

No cerrar el acuerdo por escrito con plazos, accesos y verificación es uno de los errores habituales que alargan el problema.

Qué daños pueden incluirse en la reclamación

La reclamación debe comprender tanto el coste de reparar el origen de la filtración como la reposición de los daños ocasionados en la vivienda o local afectado.

• Reparación del origen en la vivienda superior o en un elemento común.
• Reposición de daños en pintura, yesos, suelos y falsos techos.
• Reparación de paredes, revestimientos y elementos constructivos.
• Reparación o sustitución de instalaciones eléctricas.
• Sustitución de muebles, electrodomésticos u objetos personales.
• Daños estéticos, incluso si la reparación es parcial.
• Desmontajes, mudanzas y otros perjuicios razonables.
• Pérdida de habitabilidad o necesidad de alquilar otra vivienda.
• Pérdidas económicas cuando un negocio en casa o una parte de la vivienda no pueda utilizarse.
• Gastos de informes técnicos o periciales.
• Daños personales.
• Daños morales cuando proceda por las molestias, el estrés, la ansiedad o la pérdida de calidad de vida.

Incluso si la reparación es parcial, puedes reclamar si la vivienda ha perdido valor estético, por ejemplo, si hay diferencias de color tras pintar una sola pared o si no se puede reponer una baldosa idéntica.

Aunque es menos habitual, puedes solicitar una compensación por las molestias sufridas, el estrés, la ansiedad o la pérdida de calidad de vida, sobre todo si el siniestro ha tenido consecuencias graves o se ha prolongado en el tiempo sin resolución.

Plazos para reclamar

El tiempo juega en tu contra. Si no actúas a tiempo, puedes perder el derecho a reclamar.

Cuando se trata de responsabilidad extracontractual, por ejemplo, un vecino que causa daños, el plazo para reclamar es de un año. Este plazo empieza a contar desde que conoces el daño y al causante.

Si el origen del daño se vincula con una obligación contractual, como el mantenimiento comunitario, el plazo puede alargarse hasta cinco años, según el tipo de relación jurídica.

Tipo de responsabilidad	Plazo legal de prescripción
Extracontractual (art. 1902 CC)	1 año desde conocimiento del daño
Contractual (comunidad o promotor)	5 años desde el incumplimiento
Daños estructurales de obra nueva	10 años (Ley de Ordenación de la Edificación)

Consulta cada caso con un abogado. Algunos plazos pueden interrumpirse o contarse desde momentos distintos, según la jurisprudencia.

¿Es necesario acudir a juicio?

No siempre. Antes de demandar, conviene agotar las vías extrajudiciales. En muchos casos, con un burofax y una buena pericial se consigue una solución.

Pero si no hay acuerdo, la demanda civil es el camino. Si el importe reclamado no supera los 6.000 euros, el juicio será verbal. Si supera esa cifra, irá por la vía ordinaria, con abogado y procurador obligatorios.

El juez no se limitará a repartir responsabilidades. Puede fijar una indemnización completa, ordenar la reparación y declarar una obligación de mantenimiento futuro.

El papel del seguro de hogar y del seguro comunitario

El seguro de hogar y el seguro comunitario pueden intervenir en estos casos. Pero no todos cubren filtraciones, y algunos excluyen daños por falta de mantenimiento.

Debes notificar el siniestro en un máximo de 7 días. A partir de ahí, la aseguradora tiene 40 días para abonar la indemnización si procede.

Ahora bien, si el causante es un tercero sin seguro, o si la compañía rechaza la reclamación, solo queda la vía judicial. Por eso es clave no depender solo del seguro: necesitas asesoramiento técnico y jurídico.

Es importante contar con un seguro de hogar, así como un seguro comunitario, además de contar con un informe pericial en el que se especifiquen con detalle todos los daños y las responsabilidades.

Qué hacer si las filtraciones reaparecen

Si tras una primera actuación las filtraciones de agua vuelven a manifestarse en la vivienda, puedes reclamar nuevamente, pero será crucial revisar si la intervención anterior fue insuficiente o mal ejecutada.

En estos casos, se puede reclamar por daños adicionales e incluso por negligencia en la reparación. Además, si ya hay una resolución previa, como un acuerdo con el vecino, la comunidad o la aseguradora, será necesario evaluar si se incluyeron cláusulas liberatorias.

Si no las hubo o no se cumplió lo pactado, puedes iniciar una nueva reclamación. Será clave obtener un nuevo informe técnico actualizado.

Este debe dejar constancia de que los daños actuales son consecuencia directa de una reparación ineficaz o parcial. Así se refuerza la posición jurídica de cara a una nueva reclamación.

Filtraciones en una vivienda alquilada

Puedes reclamar tanto si eres inquilino como si eres propietario. Pero las vías cambian según tu rol en el contrato de arrendamiento.

Si eres inquilino y sufres daños por filtraciones de agua en la vivienda, debes comunicarlo de inmediato al arrendador. Él tiene la obligación de conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.

Si el arrendador no actúa, puedes reclamarle por los daños sufridos e incluso por el coste de las reparaciones adelantadas. En casos más graves, también cabe solicitar la reducción de renta, la suspensión del contrato o incluso su resolución, si la filtración impide el uso normal de la vivienda.

Si el arrendador también es víctima, por ejemplo, si el daño viene de un vecino, él podrá reclamar a ese tercero. Pero tú también puedes hacerlo directamente si los daños te afectan de forma directa.

Qué ocurre si no se identifica el origen

Cuando el origen de las filtraciones de agua en la vivienda no está claro, el primer paso es solicitar un informe pericial. Este documento es clave para determinar si el agua procede de una vivienda vecina, de un elemento común o de una causa externa como lluvias intensas o defectos constructivos.

Iniciar una acción judicial sin esta información implica el riesgo de dirigir la reclamación contra la parte equivocada, lo que puede provocar el archivo del procedimiento o la imposición de costas.

En muchos casos, el juzgado puede ordenar una inspección judicial si el propietario sospechoso no colabora. Pero para lograrlo, tu abogado debe aportar indicios claros de que el daño existe y que la parte demandada podría ser responsable.

¿Se puede reclamar aunque todavía no haya daños visibles?

Puedes reclamar por filtraciones de agua en la vivienda aunque los daños aún no se vean, siempre que exista una amenaza cierta o un perjuicio incipiente.

Esto ocurre, por ejemplo, si hay un goteo constante en una zona estructural o si aparecen niveles anómalos de humedad en techos o paredes. En estos casos, puedes solicitar medidas preventivas o exigir la reparación del origen de la filtración antes de que cause daños mayores.

También puedes reclamar por el riesgo que supone para la salud o para la habitabilidad de la vivienda. Aquí el informe técnico vuelve a ser clave.

Normativa aplicable

La reclamación por filtraciones de agua en una vivienda en España se regula principalmente por el Código Civil y por la Ley de Propiedad Horizontal.

En casos de daños entre particulares, se aplica el artículo 1902 del Código Civil, que establece la responsabilidad por daños causados por acción u omisión. También puede aplicarse el artículo 1910, que trata sobre los daños causados por elementos del edificio.

Cuando los daños provienen de elementos comunes, la Ley de Propiedad Horizontal impone a la comunidad de propietarios la obligación de mantener y reparar esos elementos. Específicamente, el artículo 10 de la LPH exige realizar obras necesarias para la habitabilidad y seguridad del edificio.

Además, si el daño se relaciona con una construcción reciente, puede entrar en juego la Ley de Ordenación de la Edificación, que fija plazos de garantía para vicios constructivos.

La norma aplicable dependerá del origen del daño y del perfil del responsable. Por ello, en los casos relacionados con el derecho de vuelo, la reclamación debe valorar conjuntamente el título que permitió la construcción, la titularidad de la cubierta, el alcance de las obras, el mantenimiento de la impermeabilización y la causa técnica concreta de la filtración.

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